덜컥 전세 계약서부터 체결하고 hug보증보험 거절되면 계약금을 포기하거나 전세 끝날 때까지 보증금 반환에 대한 걱정이 밀려옵니다. 목돈이 들어가는 전세 계약 시 꼭 필요한 보증보험 가입 필수 팁과 가입거절 실패 사례를 알려드리오니 전세보증금 반환 문제를 미리 예방하시기 바랍니다.
🔷hug보증보험(전세보증금반환보증)이란?
전세 보증보험은 전세 계약이 종료 되어 임대인이 임차인에게 반환해야하는 전세 보증금을 반환할 수 없을 경우 보험사가 임차인에게 우선 반환하는 보험으로 전세보증금에 따른 보험료가 발생됩니다. 전세보증보험은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) SGI(서울보증보험)에서 가입 가능하며, HUG 전세 보증금은 수도권의 경우 7억원 이하이며 그 외 지역은 5억원 이하입니다.
전세 보증보험 가입 시 공통 확인 사항
- 전세 계약기간이 1년 이상이고, 계약기간은 절반 이상 남아야 합니다. (보통 전세는 2년이상 계약)
- 전입신고와 확정일자는 받아야 합니다. (동사무소에서 신고)
- 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해가 없어야 합니다. (등기사항 증명서 통해 확인)
- 공인중개사가 중개한 계약이어야 합니다. (당근 거래X, 개인 직거래X)
- 보통 호실별 소유자가 있는(구분등기) 아파트, 주거용 오피스텔, 주택이 대상입니다.
🔷실패 사례 1 : 매매시세와 동일한 전세보증금 (깡통전세)
- 흔히 깡통전세는 집값이 전세금보다 비슷하거나 낮아지는 경우를 말합니다.
2025년 3월에 매매시세 2억 7750만원 아파트를 전세 2억3500만원에 계약을 체결하였습니다.
이 경우 전세 보증보험 가입이 불가합니다. - 전세 보증보험의 가입 조건은 주택가격(A) x 90% ≥ 전세 보증금(B) 이지만 이때 주택 가격은 KB시세일반가 아닌 하위 평균가 2억 5750만원을 기준으로 산정하기 때문입니다.
- 그럼으로, 하위 평균가(2억5750만원)에서 전세 보증보험을 가입할 수 있는 금액은 2억3175만원 이하로 계약 했을 경우 가입 가능합니다.
🔷실패 사례 2: 이율이 저렴해서 덜컥 HF 보증보험가입 거절
- 24년 10월 전세자금 대출 중 은행 이율이 저렴한 HF 전세 보증보험으로 전세 계약을 체결하였습니다.
- 임대인이 법인일 경우 4대 보험료 완납 증명서 제출이 불가하여 보험 가입이 거절 되었습니다.
4대보험료 완납 증명서가 없는 임대인은 통상 1인 법인인 경우 입니다. - 임대인이 1인 법인일 경우 HUG 보증보험은 가입 가능합니다. (크레탑에서 종업원이 없음을 증명)
- 은행 대출이 이미 실행되어 상품 변경이 안되면 전세권설정(경매를 빠르게 진행 가능)과 주택임대차 보호법상 대항력 유지라는 차선을 선택할 수 있습니다.
🔷실패 사례 3 : 중개업소에서 제공한 중개대상물 확인설명서 실제 용도 업무용으로 거절
- 전세 보증보험은 주택용도로 사용하는 경우에 한해서 가입할 수 있습니다.
- 중개업소에서 중개대상물 확인설명서에 실제 용도가 주거용이 아닐 경우, 가입이 거절됩니다.
- 전입신고 가능한 물건인지 확인하고, 전입한 경우라면 주거용으로 표기 수정하면 가입 가능합니다.
🔷실패 사례 4 : 계약기간이 절반 이상 남지 않아 hug 보증보험 가입 거절
- 전세 보증보험은 전세 계약기간이 1년 이상이고, 계약기간은 절반 이상 남아야 가입 가능합니다.
- 일반적으로 전세는 계약기간을 2년으로 하며, 계약기간 2년 중 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다.
- 잔금과 동시에 가입신청해야 하는 다른 이유는 KB 부동산 시세의 경우 매주 변경됨으로 HUG 보증보험 신청 당시 KB 부동산 시세가 하락했다면 가입이 거절될 수 있습니다.
🔷전세보증보험 가입 전 알아두면 좋은 TIP
1. HUG 전세 보증보험 가능 여부 간편 조회하기
– HUG에서 제공하는 YES or NO 방식의 간편 확인을 통해 미리 가입 여부를 확인해 보세요.
2. 적정한 전세가율인지 확인
– 내가 찾는 아파트나 오피스텔이 전세보증보험이 가능한지는 KB 부동산에서 확인할 수 있습니다.
– KB 부동산 시세는 해당 부동산 공인중개사 사무소 시세 조사를 기반으로 합니다.
– KB 부동산을 통해 시세 일반가, 하위 평균가, 전세 시세 등을 확인할 수 있습니다.
– 매매 및 전월세 실거래가격, 부동산 중개업소 매물 정보를 제공합니다.
3. 부동산 중개사무소 찾기
– 전세 물건 찾을 때 물건지 1층 부동산 중개사무소를 추천합니다.
– 부동산 사무실이 전세물건지 KB 부동산 시세를 입력하고 있다면 적정 전세가율 정확히 알고 있습니다.
– 1층 부동산 중개사무소는 매매나 월세를 전세로 전환할 수 있는 임대인을 알고 있습니다.
4. 전세보증보험 추천 특약
– 전세 보증금은 금융기관 대출을 받아 지급하며, 대출이 미승인 시 본 계약은 무효로 한다.
– 임대인은 보증보험 가입을 위해 필요한 절차(보증보험 가입통지서 수령 등)에 적극 협조하기로 하며 전세 보증보험 미승인 시 본 계약은 무효로 한다.
– 임대인은 잔금일 익일까지 현재 등기사항 증명서를 유지하며 이를 위반할 경우 본 계약은 무효로 한다.
5. 임대인이 법인일 경우 전세 보증 보험 가입 필요서류
– 4대보험 완납증명서
– 법인등기부등본
– 사업자등록증 사본
6. 건축물대장 위반건축물 확인
– 건축행정 시스템인 세움터에서 무료 발급 가능합니다.
– 민원신청에서 건축물대장 -> 주소 등록 후 발급 가능
– 아래의 이미지처럼 위반건축물이 표시 있으면 전세보증 보험 가입 불가
🔷참고하면 좋은 글 모음
- 국토부 전세자금 지키는 법 : 전세사기 피해 예방
- HUG 주택도시보증공사
- KB 부동산시세 : 전세 적정가 찾기
- 인터넷 등기소 : 등기부 열람
- 건축행정시스템 세움터 : 위반건축물 여부
- HUG 보증보험 가능 여부 : 종합적인 검토 가능
★ 함께 읽으면 좋은글 : 종합소득세 계산기 조회하기
