부동산 매입을 고려하거나 새로운 집을 지을 때, 건폐율과 용적률은 매우 중요한 요소입니다. 특히 대지면적을 알고 계실 때, 건폐율계산과 용적률로 건축규모를 알 수 있습니다. 이 글에서는 건폐율 40%와 용적률 100%를 예로 건축 규모를 계산해 보도록 하겠습니다.

1. 건폐율계산이란?

건폐율이란, 대지면적에 건축물이 차지하는 면적을 말합니다. 건축물이 1층에서 차지하는 면적이죠. 부동산을 계약하기 전에 대지면적과 건폐율계산을 확인하여 1층의 최대 면적을 계산할 수 있습니다.

예시)

• 대지면적 : 300㎡

• 건폐율 : 40%

• 공식 : 건축면적(1층) = 대지면적 × 건폐율 ÷ 100

• 계산해 보면 : 300㎡ × 40 ÷ 100 = 120㎡

1층 면적은 최대 120㎡까지 건축할 수 있습니다. 건폐율은 법적인 제약으로 이를 초과 할 수는 없습니다.

꿀팁 : 계약을 진행하기 전에, 지자체 규제를 꼭 확인하세요. 예를 들어, 취락지구에서는 건폐율이 60%로 더 높게 적용될 수 있어, 보다 넓은 1층 면적을 확보할 수 있습니다.

✅ 꿀팁 : 법제처 국가법령정보센터법 자치법규에서 OO군 도시계획조례 조회하기

2. 용적률이란?

용적률은 건축물의 총 연면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다. 주로 건물의 높이나 층수와 관련이 있습니다.

• 대지면적 : 300㎡

• 용적률 : 100%

• 계산법 : 연면적 = 대지면적 × 용적률 ÷ 100

• 계산해 보면 : 300㎡ × 100 ÷ 100 = 300㎡

전체 연면적은 최대 300㎡입니다. 모든 층의 합계가 300㎡를 초과할 수 없습니다.

✅ 꿀팁 : 토지이음에서 용적률 및 건폐율 조회하기

-추천글 : 부동산계약서 도장 찍기 전, 꼭 알아야 할 6가지 함정

3. 대지면적 300㎡ 건축물 크기

대지면적300㎡, 건폐율 : 40%, 용적률 : 100%를 적용하여 1층 면적과 전체 연면적을 바탕으로 건축 가능한 층수와 면적을 구상해 봅니다.

• 1층 면적 : 120㎡

• 전체 연면적 : 300㎡

따라서, 3층 규모의 건축물을 지을 수 있는 조건입니다. 예를 들어보면,

• 1층 : 120㎡

• 2층 : 90㎡

• 3층 : 90㎡

• 총 연면적 : 120㎡+90㎡+90㎡=300㎡

✅ 꿀팁 : 건폐율 및 용적률 간단하게 조회하기

-추천글 : 진짜 부동산 시세는 3가지 중 무엇일까? KB시세, 네이버부동산, 실거래가

부동산 계약에 들어가기 전 건폐율계산을 최대한 활용하고, 용적률을 효율적으로 분배하면, 작은 면적의 대지에서도 효율적인 활용 공간을 만들 수 있습니다.

이 글을 통해 건폐율과 용적률을 바탕으로 실제 건축 가능 면적을 계산 하고 , 효율적인 건축 설계의 중요성을 다시 한 번 강조할 수 있었습니다.

앞으로도 건축과 관련된 다양한 궁금증이 있을 경우, 언제든지 참고하시길 바랍니다.

-추천글 : 2025년 종합소득세 계산기로 쉽게 조회하기

2025년 6월 1일부터 주택 전월세 계약을 했다면, 30일 이내 신고해야 합니다. 그동안 계도 기간이 운영되어 과태료가 부과되지 않았지만, 앞으로는 미신고 시 과태료 부과 대상이 됩니다. 이 글에서는 주택 임대차계약 신고제 (전월세 신고)에 대해 확실히 알아보겠습니다.

1. 전월세 신고 (주택 임대차계약) 란?

주택 임대차계약 신고제는 전월세 계약을 체결한 후 30일 이내에 계약 내용을 관할 주민센터나 온라인 시스템에 신고해야 하는 제도입니다.

※ 신고 대상

• 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 주택 전월세 계약

• 경기도 외 농촌 지역(군 지역)은 신고 의무가 없습니다.

• 주택 전월세 계약 임대인, 임차인 공동 신고 (한 명이 신고하면 공동 신고로 간주)

※ 신고 사항

• 계약 일자

• 임대료 및 보증금

• 임대 기간

• 계약 당사자 정보 등

🔔 꿀팁 : 확정일자를 별도로 신청하지 않아도, 임대차계약 신고를 완료하면 자동으로 확정일자 부여(신고 필증에 확정일자 번호 기재)

-추천글 : 임대차보호법, 전세계약 시 3가지만 기억하자.

2. 2025년 6월 1일부터 과태료 부과

현재까지는 과태료가 부과되지 않는 계도 기간이 운영되었지만, 2025년 5월 31일 계도기간 종료 후 신고하지 않거나 허위로 신고할 경우 과태료가 부과됩니다.

※ 과태료 부과 기준(완화된 내용)

• 기존 : 최소 4만원 ~ 최대 100만원

• 변경 : 최소 2만원 ~ 최대 30만원

과태료는 계약 금액과 신고 지연 기간에 따라 차등 부과됩니다.

계약금액 구간	3개월 이하	6개월 이하	1년 이하	2년 이하	2년 초과
1억원 미만	2만원	4만원	6만원	8만원	10만원
1~3억원	3만원	8만원	10만원	13만원	15만원
3~5억원	4만원	12만원	16만원	20만원	25만원
5억원 초과	5만원	15만원	20만원	25만원	30만원

🔔 꿀팁 : 계약 체결일 기준을 꼭 확인하세요. 2025년 5월 31일 이전 체결한 전월세 은 신고하지 않아도 과태료 부과 대상이 아닙니다.

-추천글 : 임대차 계약후 전세보증금 지키는 3가지.

3. 전월세 신고 방법은?

전월세 계약체결일로부터 30일 내 신청해야 합니다.

※ 신고 방법

• 방문 신고 : 주택 소재지 관할 주민센터 방문

• 온라인 신고 : 부동산거래관리 시스템 신고

※ 신고 시에는

• 임대차 계약서 사본

• 신분증

공동 신고가 원칙이지만 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 제출하면 공동 신고로 간주됩니다.

🔔 꿀팁 : 온라인 신고 이용시 개별항목에 입력하는 번거로움이 있어요.

-추천글 : hug보증보험 전세가입 실패사례 및 필수 Tips 6가지

4. 확정일자와 임대차 신고는 무엇이 다른가?

많은 고객분들이 착각하는 부분이 있습니다.

확정일자만 받는 것과 전월세 신고를 하는 것은 별개입니다.

• 확정일자는 보증금을 지키기 위해 신고

• 임대차계약 신고는 법적으로 거래내역을 신고

다만, 임대차계약을 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다.

🔔 꿀팁 : 임대인 보다는 임차인이 주택임대차 신고 하면 확정일자까지 한 번에 처리됩니다.

2025년 6월 1일부터 주택 전세 또는 월세 계약을 했다면, 30일 이내에 신고하세요.

늦으면 과태료가 부과되며, 최소 2만원부터 최대 30만원까지 부담해야 합니다.

공인중개사로서 조언드리자면, “신고는 빠를수록 좋습니다.”

-추천글 : 중개수수료, 집주인 VS 세입자 중 누가 내는 걸까? 헷갈리는 3가지 상황 정리

공인중개사 입장에서 부동산수수료가 누구 부담인지 상황별로 알려드리겠습니다. 이 글은 계약서 작성하시는 분, 중간에 이사가시는 분, 그리고 집주인에게 중개수수료 대신 납부를 요청하신 분들께 도움이 됩니다.

1. 중개수수료 누가 내나?

중개수수료(부동산수수료)는 공인중개사에게 주는 수고비로 보통은 ‘먼저 의뢰한 사람’이 지급합니다.

예를 들면,

• 내가 방을 구하려고 부동산 사무실 방문 -> 내가 수수료 냄

• 집주인 ” 내 집 세입자 찾아 주세요” 하고 부동산에 의뢰하면 –> 집주인이 수수료 냅니다.

이렇게 누가 먼저 ‘부동산에 요청’ 했는지에 따라 달라집니다.

💰 꿀팁 – 중개수수료는 ‘먼저 요청한 사람‘이 낸다.

(공인중개사가 세입자, 집주인 의뢰를 동시에 연결했다면 모두에게 받을 수 있습니다. )

-추천글 : 부동산계약서 도장 찍기 전, 꼭 알아야 할 6가지 함정

2. 법으로는 어떻게 되어 있을까?

중개수수료는 주택, 오피스텔. 그외부동산에 따라 법의로 최대요율이 있습니다.

예를 들어 전세 2억원 오피스텔을 계약했다면, 최대수수료는 88만원입니다.

하지만 이건 최대치일 뿐,

공인중개사랑 협의해서 조금 깎을 수도 있어요!

💰 꿀팁 – 부동산수수료는 계약금 입금 직전이 협의할 최고 타이밍입니다.

저는 업무 난이도에 따라 협의를 해주는 편입니다.

-추천글 : 진짜 부동산 시세는 3가지 중 무엇일까? KB시세, 네이버부동산, 실거래가

상황 1. 계약기간 끝나고 그냥 계속 살면 수수료를 내야 하나?

아닙니다.

보통 전세는 2년, 월세 1년으로 계약기간을 정합니다.

그냥 아무말 없이 최초 계약기간을 넘겨 살면, 그것을 ‘묵시적 갱신‘이라고 불러요.

이럴 경우 새로운 계약서가 필요 없기 때문에 부동산수수료는 없습니다.

다만, 중개사가 체결하는 새로운 계약서(갱신)가 꼭 필요한 경우에–> 그건 새 계약이라 수수료가 생겨요.

💰 꿀팁 – 이사하지 않은 상태에서 꼭 새 계약서가 필요하면, 중개수수료는 꼭 협의하세요.

저는 계약서만 써주는 상황이라면 중개수수료 협의를 많이 해주는 편입니다.

-추천글 : hug보증보험 전세가입 실패사례 및 필수 Tips 6가지

상황 2. 계약기간 만료, 묵시적 갱신 후, 계약 갱신 후 이사가는 경우

• 임대차 계약기간 만료 이사 가는 경우 –> 집주인 부담으로 새로운 세입자구함.

• 묵시적 갱신 후 세입자가 이사가는 경우 –> 거의 대부분 집주인 부담으로 새로운 세입자구함.
  (주택임대차보호법에 묵시적 갱신의 경우 임차인은 계약 해지 통지후 3개월 후 해지 )

• 계약 갱신 후 중도 퇴실 이사가는 경우 –> 기존 세입자 부담으로 새로운 세입자구함

💰 꿀팁 – 묵시적 갱신이 세입자 입장에서 유리하고 계약 갱신은 집주인 입장에서 유리합니다.

-추천글 : 임대차보호법, 전세계약 시 3가지만 기억하자.

상황 3. 중간에 이사 가면 수수료를 또 내야 해나?

살다보면 전세 2년 계약인데, 개인 사정으로 다른 곳으로 이사 가야 하는 경우를 계약기간 만료 전 중도 퇴실이라 합니다.

중개사가 통해 새 세입자를 구하면 –> 거의 대부분 세입자 부담

이 경우는 특약에 ‘중도 퇴실시 기존세입자는 신규세입자를 구한다‘라고 계약서에 있기 때문입니다.

💰 꿀팁 – 중도퇴실 보다는 계약만료에 이사가면 부동산수수료는 임대인부담

(꼭 계약만료 2개월 전에 꼭 퇴실한다고 애기해야 정상적인 계약해지로 봅니다.)

중개수수료 이렇게 정리합니다.

상황	누가 수수료 내나요
내가 방 보러 부동산 갔다	세입자
집주인이 부동산에 의뢰	집주인
계약이 끝나고 그냥 계속 산다.	수수료 미 발생
계약 중간에 이사 간다	중개사에게 의뢰했는지 여주(거의 세입자)
계약만기 퇴실 (새로운 세입자 찾기)	집주인

가끔 집주인이 억울하게 부동산수수료 대납을 세입자에게 요청하는 경우를 봅니다. 똑같은 법이라도 해석하는게 각자 상황으로 이해하기 때문 아닐까요?

계약을 담당한 부동산 중개사와 상황을 공유하고, 중재를 요청하면 분쟁을 원만하게 해결할 수 있습니다.

-참조글 : 한국공인중개사 협회 중개보수 요율표

-참조글 : 네이버 부동산중개보수 계산기

“직장 그만두면 편하게 걱정없이 살거라 생각했는데, 돈 걱정이 크네.” 상담실에 찾아와 은퇴후50년을 걱정하는 선배가 했던 말이 아직도 생생합니다.

선배는 병원에서 30년 넘게 근무했고, 연금도 제법, 퇴직금도 많이 받았습니다.

하지만 예상보다 훨씬 바르게 돈이 줄어든다면 걱정이 많네요.

첫째자녀의 결혼, 둘째자녀의 학비, 부모님 간병비 등등….

은퇴후50년 삶은 길고 불확실하죠. 은퇴가 가까워질수록 중요한 것은 ‘현금흐름’입니다. 퇴직후 안정적인 삶을 위한 수익형부동산 & 똘똘한 월세에 대해 자세히 알려드립니다.

똘똘한 한채로 은퇴후50년 준비

1. 은퇴 후 수입, 연금만으로 부족하다.

통계청 2024년 고령자 통계 기준에 의하면 한국인 50대 기대수명은 평균 83.5세라고 합니다.

만 60세 퇴직해도, 최소 20 ~ 25년 노후 생활이 남습니다.

그러나 대부분 공적연금 수령액은 월 100만원 전후이죠.

• 국민 연금 수령 예상액(2025년 기준) : 월 평균 약 97만원

• 퇴직 연금 월 70만원 정도

• 부부기준 생활비 평균 : 최소 월 250만원 이상

연금만으로 힘이 부족합니다. 후~덜~덜하죠.

-추천글 :생활지원사 자격증 취득, 이 직업의 비밀과 성공적인 경로!

2. 작은 월세 수익 – 든든한 월급통장

부동산업계에 있으면서 많은 투자자를 봤지만, 꾸준히 마음 편히 사는 분들은 공통점이 있습니다.

바로 월세 받는 똘똘한 한채를 가지고 있다는 것이죠.

꼭 꼬마빌딩이 아니어도 됩니다.

소형 아파트, 오피스텔, 원룸, 다세대 일 수도 있습니다.

중요한 것은 매달 꼬박꼬박 들어오는 현금 흐름입니다.

• 월세 30만원이라도 꾸준히 받으면 1년에 360만원

• 똘똘한놈이 2개라면, 50만원, 1년에 720만원

• 연금과 합치면 꽤 안정적인 수입입니다.

-추천글 : 채권 기초부터 채권 투자 전략까지, 5분 완성 가이드

3. 은퇴후50년 준비는 ‘현실적인 임대수익’

“지금 집도 하나 겨우 샀는데, 뭘 또사요?” 라고 하실수 있습니다.

하지만 꼭 대출을 왕창 안고 캡~투자하자는 애기가 아닙니다.

적은 금액으로 충분히 시작할수 있는 임대 부동산이 있어요.

• 광주광역시청 앞 8년차 3룸 오피스텔 (2.3억, 대출1.3억, 실투1억, 월세 110만원, 이자제외시 월 60만원)

• 광주광역시청 앞 10년차 원룸 오피스텔 (7천만원 월40만원 수익)

투자금액은 적지만 시청앞이라 공실율 낮고 유지관리 쉬운 곳입니다.

50대라면 ‘공격적 수익’보다는 안정과 유지 가능성을 최선으로 고려해야합니다.

💰 꿀팁 : 연수익률 5% 이상 임대부동산이 좋습니다.

(예시 : 실투자금 1억, 이자제외 월수입 60만일대 연수익율은 : 7.2% )

4. 월세는 다박다박 쌓이는 월급입니다.

퇴직금과 연금은 언젠가 바닥이 납니다.

연금은 물가에 비해 상승 폭이 낮은 단점도 있죠.

반면에 월세 수익은 시세 반영 되고 안정적으로 계속 누적됩니다.

• 매달 안정적인 현금 흐름을 확보합니다.

• 갑자기 병원비가 필요할 때 현금 유동성 역할

• 자녀에게 집을 물려주는 대신, 매달 수익을 창출하는 자산

그리고 무엇보다도,

‘나는 지금도 돈을 벌고 있다’는 심리적 안정감이 정말 큽니다.

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5. 시작 전 체크 사항 3가지

• 내 투자 여력은 얼마나 되는가?

–> 여윳돈, 퇴직금일부, 연금 개시 전까지 가능한가?

• 어디에 투자할 것인가?

–> 광역시권 소형아파트, 오피스텔, 원룸 등 실수요 임대 수요가 꾸준한곳(월세 매물이 적은곳)

• 장기적으로 유지 가능한가?

–> 관리 편하고, 공실 위험 낮은 지역중심(도심, 중심상권 등)

-추천글 : 상무유탑유블레스 오피스텔 급매

6. 부동산은 인생 후반전을 위한 보험입니다.

은퇴 이후의 삶은 예측 할 수 없는 변수의 연속입니다.

하지만 내가 가진 부동산이 매달 조금씩 수익을 준다면, 그 자체로 든든한 월급통장이 생깁니다.

이건 부동산 시장에서 20년 넘게 일하며 느낀 사실입니다.

똘똘한 한채는 당신의 노후를 지켜줄 현실적인 자산일수도 있습니다.

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“도장 찍으러 갔다가 깜짝 놀랐습니다. “

작년에 경남에 있는 펜션 매매 계약을 위해 도장을 찍으러 갔다가 멘붕이 왔습니다. 매매계약을 중개사무실이 아닌 법무사 사무실에서 진행하길래 혹시나 했는데 중개인이 무등록 중개업자였습니다. 중개사비가 법정 수수료보다 2배나 비싸고 일부 조정했지만 비용이 초과되었습니다.

이 글에서는 저에 사례를 바탕으로, 부동산계약서 작성할 때 피해야 할 7가지 함정을 꼼꼼히 정리해 보겠습니다. 부동산은 한 번의 실수로 큰 피해가 발생할 수 있으니 계약 전에 꼭 체크해 보세요.

부동산계약서 6가지 함정

1. 계약서, 등기사항증명서 일체 여부 제일 중요

등기사항증명서는 소유자를 증명하는 서류입니다.

제일 먼저 확인하고, 부동산계약서에 동일하게 작성하게 해야 합니다.

확인해야 할 핵심 정보 :

• 등기사항증명서 소유자와 부동산 계약서 소유자가 동일한지

• 전세권, 소유권이전가등기, 저당권(근저당), 가압류, 압류 등 소유자 재산에 문제가 있는지

• 집에 설정등이 있다면 계약서에 어떻해 정리할것인지 명확히 기재

⚡ 꿀팁 : 등기사항증명서는 인터넷 등기소에서 열람 시 700원 가능

⚡ 법원 인터넷 등기소 : 말소사항 포함으로 열람

-추천글 : 임대차보호법, 전세계약 시 3가지만 기억하자.

2. 계약금 지급 시 ‘가계약’이라는 말에 속지 마세요.

“일단 계약금만 걸어두자’라며 ‘가계약’을 유도하는 경우가 많습니다.

문제는 가계약도 법적으로는 계약으로 인정된다는 점입니다.

구두 가계약 시 중요 문제점 :

• 소유자 변심으로 거래금액 문제

• 가계약 해제 시 위약금 문제

• 확정되지 않은 잔금 및 입주일, 중요 쟁점 문제

⚡ 꿀팁 : 계약금 송금 전 반드시 가계약서를 서면 작성! 계좌이체 시 반드시 “소유자계좌”로 입금하세요.

-추천글 : 진짜 부동산 시세는 3가지 중 무엇일까? KB시세, 네이버부동산, 실거래가

3. 계약서 이름과 실제 소유자와 다르다면 무조건 의심부터.

계약서 체결은 기본이 등기사항증명서상 소유자와 체결해야 합니다. 불가피한 사유로 대리인이 도장 찍은다면 위임장(인감증명서 날인)이 필수입니다.

• 대리인 계약 체결일 경우, 소유자에게 확인하시고, 대리인 신분증 복사해야 합니다.

• 소유자가 법인일 경우, 법인등기사항증명서 및 법인인감증명서, 법인도장 확실히 확인하세요.

⚡ 꿀팁 : “위임장”에는 위임 내용과 인감증명서와 동일한 인감도장이 찍혀 있어야 합니다.

4. 특약사항 없이는 내 권리도 보호받기 어렵습니다.

계약서 하단에 **특약 사항** 실제 협의하신 중요한 사항 등을 기입하세요. 특약사항은 상호 간에 약속한 사항을 기재하는 곳이니 소홀히 보지 마시고 꼭 서면으로 남기는 게 중요합니다.

필수 특약 예시 :

• 전세보증보험 거절 시 계약을 무효로 한다.

• 잔금일에 전세권(근저당권)을 말소하기로 한다.

• 잔금 후 6개월까지 누수 및 보일러에 대해 매도인이 책임진다.

⚡ 꿀팁 : 특약은 미리 준비해서 계약 전에 중개사에게 반영을 요청하면 유리합니다.

5. 혹시나 불법 중개를 당하면 피해가 커요.

유튜브 보고 연락했다가 무등록 중개업자에게 당하기 쉽습니다. 등록된 중개업자인지를 여부를 꼭 확인해야 합니다.

• 무등록 중개업자는 현행법을 몰라 중개 수수료, 불법 건축물, 권리 분석으로 인해 피해가 발생합니다.

• 무등록 중개업자와 계약은 피해 보상을 받을 수 있는 공제보험금 지급도 불가능합니다.

• 정상적인 공인중개사는 등록된 사무실이 있고, 사무실에 자격증, 등록증, 공제증서를 비치합니다.

⚡ 꿀팁 : 한국 공인 중개사협회 에서 개업공인중개사 검색으로 조회 가능

-추천글 : 당근 부동산직거래 체크사항 1탄 : 사기 예방부터 특약까지

6. 부동산 계약서 원본은 각자 1부씩 보관합니다.

계약서는 계약 당사자가 모두가 도장을 찍고 매도인과 매수인이 각각 보관해야 합니다. 중개사무소에서 진행하는 경우 통상 3부에 원본 계약서를 준비합니다.

• 원본이 없으면 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

• 중개사무소도 사본 1부를 5년간 의무 보관합니다.

⚡ 꿀팁 : 계약서를 잃어버렸을 경우 , 중개사무소에서 1부를 보관하고 있습니다.

-추천글 : 당근 부동산직거래 체크사항 2탄 : 매매 및 전월세 시

부동산 계약서는 당사자 상호 간 약속입니다.

계약 전에 반드시 5단계를 기억하세요.

등기사항증명서확인 – 부동산 계약서 미리 요청 – 특약반영요청 – 등록 중개사무실 계약 – 원본계약서 확보

당근 부동산직거래를 안전하게 수행하기 위한 체크사항 2탄을 준비했습니다. 이 글은 전세 및 월세, 매매 시 상황별로 중점 사항을 기술하였습니다. 중개 비용을 아끼는 선택을 하셨다면, 스스로가 목돈을 지킬 수 있도록 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 직거래 사기 예방과 특약사항은 1탄을 참고하세요.

-추천글 :당근 부동산직거래 체크사항 1탄 : 사기 예방부터 특약까지

1. 전세 당근 부동산직거래 체크사항

• 직거래는 전세 보증보험 가입할 수 없음으로 개업 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다.

• 전세보증보험 승인 금액 이하(KB매매 시세 하위평균가 90%)로 전세보증금액을 정한다.

• 전세 계약은 통상 2년이지만 임대인과 협의하여 기간을 설정한다.

• 전입세대 열람내역을 확인으로, 기존 거주자 전출 및 신규 전입신고, 확정일자 문제없는지 점검한다.

• 은행 전세 대출일 경우 계약금은 5%이상, 대출 불가 시 계약금 반환 조건을 명시한다.

• 등기사항 증명서상 내 보증금 보다 먼저 받는 금액이 없음을 확인한다. (근저당, 전세권설정, 압류 등)

• 계약 종료시 퇴거 조건(입주 상태로 돌려준다.)을 명확히 한다.

• 시설물 파손 및 훼손, 오염 등 시설물 상태를 기재한다. (보증금 반환 시 문제 발생 차단)

-추천글 : 임대차 계약 후 전세보증금 지키는 3가지.

2. 월세 부동산직거래 체크사항

• 월세가 선불 또는 후불, 관리비가 포함되어 있는지 표기한다.

• 월세의 경우 전입신고 불가할 수 있음으로 전입 신고 가능유무를 확인한다.

• 퇴실 시 과도한 원상회복 및 해지 위약금 조건을 확인한다. (도배 일부 훼손시 전체 요청하기도 한다.)

• 계약 갱신 시 월세 인상 요청 가능함으로 계약 기간에 대해 검토한다.

• 불필요한 특약을 점검한다. (계약기간 자동갱신한다. 장기수선충담금은 임차인 부담이다.)

• 임차인의 책임 없는 시설물 고장은 임대인 책임으로, 내부 파손 시 수리는 임차인 책임으로 정한다.

• 특약사항에 포함된 임대인의 시설 및 비품을 명시하고 상태를 점검한다.

-추천글 : 임대차 보호법, 전세 계약 시 3가지만 기억하자.

3. 매매 부동산직거래 체크사항

• 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금 순으로 단계별 서면으로 진행한다.

• 매매 대금에 현 임대 보증금 승계 유무 확인하고 계약서에 명시한다.

• 등기사항 증명서에 말소 권리가 있다면 잔금일에 말소 필요서류와 동시 이행을 명시한다.

• 등기사항 증명서 문제 없다면 소유권 이전일까지 현 상태로 유지하기로 명시한다.

• 누수, 보일러, 에어컨 등 중요 시설물 하자 발생 시 매도인의 책임과 기한을 정한다.

• 오피스텔의 경우 건물분 부가세가 발생한다면, 계약서에 부담 주체를 확정한다.

• 공동주택의 경우 선수 관리비 예치금을 관리실 확인하고 인수인계한다.

• 잔금일까지 각종 공과금(재산세, 관리비 등) 매도인 부담으로 명시한다.

• 등기이전에 필요한 서류를 확인하고 잔금일에 잔금지급과 서류제출을 동시 이행한다.

• 매도용 인간증명서에 매수인 인적사항이 필요함으로 매매 계약서에 정확히 기재한다.

4. 계약금과 잔금 이체 체크사항

• 계약금과 잔금은 반드시 본인 명의 계좌로 이체하고, 근저당권 및 전세권 설정, 임차권등기 등 있을 경우 당사자 계좌로 입금함을 임대인에게 동의 받는다.

• 매도인(임대인) 본인 계좌가 아닐 시 사기 위험이 높다.

• 계약금은 합의된 계약서 서명 후 입금한다.

• 계약금과 잔금 지급 전 등기사항 증명서 이상 유무를 다시 확인한다.

• 잔금 전 관리비, 전기세, 수도세, 도시가스 등 공과금 정산이 완료되었는지 확인한다.

• 잔금 시 소유권이전 서류, 출입문 비번, 카드 키를 동시 교환한다.

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5. 계약 완료 후 체크사항

• 전세와 월세는 전입신고 및 확정일자를 관할 행정동 사무소에 신청한다.

• 전입신고 및 확정일자는 주택임대차 보호법 적용을 받을 수 있다.

• 매매 계약 후 실거래가 신고는 30일 이내에 관할 구청에 신고한다.

• 소유권 이전등기 신청은 잔금과 동시에 당일 등기국에 접수한다.

-추천글 :진짜 부동산 시세는 3가지 중 무엇일까? KB시세, 네이버부동산, 실거래가

6. 당근 부동산직거래 시 참조사항

• 당근 부동산직거래 체크사항 1탄 : 사기 예방부터 특약까지

• 당근 부동산 직거래 주의사항

• 법무부 주택임대차 표준계약서

당근 부동산직거래는 중개 수수료를 아낄 수 있지만 그만큼 위험도 따릅니다. 등기사항 증명서 확인부터 계약서 작성 등 꼼꼼한 준비가 필수입니다. 안전한 거래를 위해 반드시 챙겨야 할 직거래 시 체크사항 정리했습니다.

-추천글 : 당근 부동산직거래 체크사항 2탄 : 매매 및 전세, 월세 시

1. 당근 부동산직거래 사기 예방 체크사항

• 등기사항 증명서 및 신분증 확인 : 열람 시 주민등록번호 전부 입력하여 주민등록증과 동일한 소유자 확인합니다. (주요 등기사항 요약 함께 출력하면 편리하게 한 장으로 확인가능)

• 위반건축물 및 실제 면적 확인 : 건축물대장(위반사항)과 토지대장(실제 면적)을 통해 확인한다.

• 네이버부동산 및 실거래가격 확인 : 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 의심합니다.

• 부동산 직접 방문 : 계약 전에는 직접 현장을 방문해 동일한 물건인지 확인하고 사진 촬영합니다.

• 1층 공인중개사 문의 : 해당 부동산 법적 및 내부 문제를 소상히 알고 있는지 확인합니다.

• 등기사항 증명서 검토 : ‘압류, 임차권등기, 소유권이전가등기, 근저당, 전세권’ 등 있는 경우 법무사에게 확인합니다.

• 증거 자료 확보 : 계약은 가계약, 본 계약, 잔금으로 진행하고 서면으로 남깁니다.

-추천글 : 진짜 부동산 시세는 3가지 중 무엇일까? KB시세, 네이버부동산, 실거래가

2. 계약자 정보 체크사항

• 계약자의 신분증을 직접 확인 및 대조하고 복사합니다. (정부 24 주민등록증 진위 확인 가능)

• 매도인 또는 임대인 본인을 등기사항 증명서 소유권 사항과 신분증으로 대조 확인한다.

• 대리인과 계약 시 위임장과 소유자 인감증명서를 요구한다.(매매 시 소유자 본인 발급 인감증명서 요청)

• 공동명의인 소유자 경우 모두와 계약 체결을 해야 안전합니다.

-추천글 : 노후 준비 꿀팁! 국민연금 수령액 높이는 방법 5가지

3. 직거래 계약서 체크사항

• 주택 임대차 표준 계약서를 기반으로 작성한다.

• 부동산 표시 : 등기사항 증명서, 건축물대장 참조하여 소재지, 면적, 구조 등 부동산 정보를 정확하게 입력한다.

• 거래 유형 명시 : 부동산 매매, 부동산 월세, 부동산 전세 중 선택하여 명시한다.

• 거래대금 : 계약금은 매매 대금의 10%, 중도금은 필요 시(인테리어,사전 이사 등) 잔금 금액과 지급 일정을 기재한다.

• 입주일은 보통 잔금일과 동일하게 잡고 임대차 계약기간은 전세는 2년, 월세는 1년이며, 해지 조건이 있을 경우 특약사항에 기록한다.

• 매매 시 매도용 인감증명서 발급을 위한 정확한 매수자 인적 사항이 필요함으로 주소, 주민번호, 전화, 성명 등 인적 사항을 정확히 기재한다.

-추천글 : 임대차보호법, 전세계약 시 3가지만 기억하자.

4. 특약사항 체크사항

• 계약서 특약사항에 합의된 사항을 구체적으로 기재한다.

• 거래대금은 매도인(임대인) 계좌로, 임차보증금은 대출은행 확인 후 은행에서 요청한 계좌로 기재한다.

• 잔금일 소유권 이전에 관한 사항(소유권이전 서류, 등기사항 권리변동, 전세권 해지, 근저당권 해지 등)을 명확히 기재한다.

• 잔금일 기존 거주자에 관한 사항(임차인 명도, 전월세 보증금 반환, 관리비 정산, 장충금 반환 등)을 명확히 기재한다.

• 입주 전 인수받을 시설 상태, 비품 및 입주청소 등 협의하고 기재한다.

• 입주 후 확인 가능한 누수 및 보일러, 에어컨 등 수리책임 및 수리기한을 넣는다.

• 필요시 위약금 조건, 잔금 이체 조건 등을 넣는다.

• 특약은 일반 조항보다 우선 적용되므로 불리한 조항이 있으면 수정한다.

-추천글 : 임대차 계약후 전세보증금 지키는 3가지.

5. 안전한 거래는 공인중개사입니다.

• 중개 수수료가 부담되더라도 안전이 더 중요할 수 있습니다.

• 불안하다면 공인중개사를 통한 계약을 고려해 보세요.

• 공인중개사는 중개사 법 적용으로 법 절차와 중개책임이 명확합니다.

• 공인중개사 자격증, 공인중개사 등록증, 공제증서 비치를 확인하세요.

• 무자격 중개는 법적 책임이 없으므로 주의가 필요하다.

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6. 참고자료

• 당근 부동산직거래 체크사항 2탄 : 매매 및 전세, 월세 시

• 당근 부동산 직거래 주의사항

• 법무부 주택임대차 표준계약서

부동산 경매는 저렴한 가격에 좋은 매물을 확보할 수 있습니다. 하지만 무작정 경매에 뛰어들면 예상하지 못한 문제에 직면할 수 있습니다. 이 글에서는 부동산 경매 시 초보자라면 반드시 알아야 할 핵심 필수 팁, 그리고 흔히하는 실수와 피해, 예방법을 자세히 설명하겠습니다.

1. 부동산 경매의 기본 개념과 절차

부동산 경매 종류

부동산 경매는 채무자가 대출금 상환을 못할 경우 법원이 해당 부동산을 공개적인 방법으로 경매하여 낙찰자에게 소유권을 이전하는 법적 절차입니다. 경매는 법원 경매와 공매가 있습니다.

• 법원 경매 : 법원이 주관하여, 채권자 신청으로 갱매 절차를 진행합니다. (법원 경매정보-부동산 물건 )
• 공매(온비드) : 한국 자산관리공사(캠코) 주관으로 국세, 체납 사유로 진행합니다. (온비드-부동산 물건)

법원 경매와 공매의 차이점

법원 경매는 채무 불이행으로 법원이 진행하며, 공매는 세금 체납으로 국가가 압류한 재산을 매각하는 절차입니다. 법원 경매는 법정에서 직접 참여하는 반면, 공매는 인터넷에 참여하여 절차가 간편합니다.

2. 초보자가 반드시 알아야 할 핵심 팁

경매 물건 분석 방법과 주의사항

• 등기사항 증명서 분석 : 근저당권, 가압류, 법정지상권, 소유권이전 가등기 등 설정 여부를 확인해야 합니다. 소유권 관련 사항, 소유권 이외의 권리를 확인하여 낙찰 시 소유권 행사에 제한이 없는지 분석할 수 있습니다.
• 현장 조사 필수 : 물건의 상태, 거주자 유무, 주변 시세 등을 종합 조사합니다. 아파트일 경우 관리사무소에서 입주자 정보와 관리비 미납 내역 확인할 수 있습니다. 1층 부동산 사무소에서 매매 및 전월세 시세, 낙찰 시 매매 가능 여부를 타진하세요.
• 감정가와 시세 비교 : 감정가는 시세와 시장가와 다를 수 있으니 주변 시세와 비교해야 합니다. 최근 거래 시세는 부동산 실거래 시스템을 확인하고, 매물 시세는 KB 부동산 및 네이버 부동산 시세를 이용하면 편리합니다.

-추천글 : 임대차 계약후 전세보증금 지키는 3가지

낙찰 후 명도 문제 해결하는 방법

경매로 부동산을 낙찰받은 후에는 기존 거주자와 협의가 필요합니다. 무리한 강제 집행보다는 시간과 비용을 절약할 수 있는 명도 협상으로 자진 퇴거를 유도하는 게 좋습니다.

• 명도 협상 : 거주자의 신분과 법적 권리(대항력 등), 미납 관리비 및 공과금 확인을 통해 거주자와 협상하여 자진 퇴거를 유도합니다.
• 명도 소송 : 협의가 어려울 경우 법적 절차를 통해 강제로 퇴거 시킬 수도 있습니다. 소송 기간은 약2-3개월 소요되며, 법원 결정이 나면 집행관을 통해 강제집행을 진행할 수 있습니다.
• 명도 비용 고려 : 이사 비용 지원을 통해 원만한 명도를 진행할 수 있습니다.

자금 조달 방법과 경매 대출 활용법

• 자기자본 확보 : 경매는 잔금을 빠르게 지급해야 하므로 충분한 자금이 필요합니다.
• 경락잔금대출 활용 : 낙찰받은 후 잔금을 마련하기 위한 대출상품입니다. 주택 담보대출과 차이점은 경매 낙찰자에게 특화된 대출로 한도가 낙찰가의 최대 80%까지도 가능합니다.
• 시중 은행 대출 여부 : 경매 대상 물건이 대출 가능 물건인 사전 확인 필요합니다. 은행 방문 상담보다는 대출상담사를 통해 편리하게 확인해 보세요.

-추천글 : 전세계약시 3가지만 알자.

3. 경매 초보자가 흔히 하는 실수와 회피 방법

감정가만 보고 낙찰받는 실수

감정가는 평가 시점을 기준으로 산출된 가격으로, 시세 가격과 차이가 있습니다. 경매 물건의 정확한 시세를 파악해야 손해를 줄일 수 있습니다.

• 국토부 부동산 실거래 시스템 : 매매 및 전세, 월세 실거래 기반으로 조사합니다.
• 네이버 부동산 : 매매 및 전월세 광고 기반으로 현재 입주 물량과 시장가격 조사합니다.
• KB 부동산 시세 : KB 은행에서 제공하는 부동산 시세로 공인중개사 자료를 기반합니다. HUB 보증보험 전세 상한가를 확인할 수 있습니다.

-추천글 : HUG 보증보험 전세가입 실패사례 및 필수 Tips 6가지

권리 분석을 소홀히 했을 때 발생하는 실수

• 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리가 있으면 추가 비용이 발생합니다.
• 체납된 관리비, 국세 및 지방세가 남아 있으면 낙찰자가 인수합니다.
• 세입자의 대항력과 우선변제권이 있다면, 보증금을 낙찰자가 승계해야 합니다.

명도 과정에서 예상치 못한 문제 피하기

• 거주자가 퇴거를 거부하는 경우 : 점유상태를 확인하여 명도 소송 등 법적 절차를 거쳐 강제집행을 고려합니다.
• 이사 비용 요구 : 일부 거주자의 이사 비용 요구 시 빠른 퇴실 조건을 적절하게 협상전략으로 사용할 수 있습니다.
• 관리비 미납 문제 : 거주자에게 관리비 납부를 요청하고, 협의 불발 시 관리사무소 공용부분만 정산 요청할 수 있습니다.
• 명도(거주자 내보내기) 문제 발생 시 소송에 추가 비용과 시간이 필요합니다.

부동산 경매 실전 경험을 쌓기 위해 소액 경매부터 시작하는 것을 추천합니다. 꾸준히 집 근처 소액 부동산 물건부터 검색해 보세요. 생각보다 기회는 가까이에 있습니다.

4. 참고자료

1. 법원경매정보
2. 공매정보는 온비드
3. 두인옥션 : 사설경매정보 제공