상담을 하다 보면, 세입자 전입신고 문제를 자주 접합니다. 특히 이전 세입자가 전출신고를 하지 않아서 새로운 세입자가 입주할 때 전입신고 지연, 대항력 상실, 보증금 미 보장, 전세자금 대출 차칠 등 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘 이 글을 통해 하나씩 짚어보겠습니다.
1. 전입신고 중요성
전입신고는 단순히 단순히 주민등록을 옮기는 절차가 아닙니다. 전입신고는 내 돈을 지키는 ‘법적 안전장치’입니다.
- 주택 임대차보호법상, 임차인이 전입신고를 해야만 대항력을 갖추게 됩니다.
- 전세 보증금 보호를 위한 최우선변제금을 확보할 수 있습니다.
※ 이전 세입자가 전출 신고를 하지 않는 상태일 때
- 새로운 세입자의 전입신고는 접수가 불가능 또는 지연될 수 있습니다.
- 경매나 압류 절차가 진행되면, 새로운 세입자의 보증금은 안전하지 않습니다.
🔔 꿀팁 : 임대인에게 이전 세입자의 전출 여부 및 계약 시 전입세대 열람서를 요청하세요.
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2. 전출신고가 안 될 때 발생 가능한 문제
전출 신고되지 않은 상태에서 새로운 세입자가 입주하면 다음과 같은 문제가 생길 수 있습니다.
- 전입신고 불가 -> 대항력 상실
신고가 늦어지면, 보증금 보호의 법적 효력이 사라집니다.
- 확정일자 미확보
전입신고와 동시에 확정일자를 받는 경우가 많아, 보호 순서가 밀릴 수 있습니다.
- 전세자금 대출, 전세보증 보험 승인 거절
금융기기관에서는 임대차 예정 주소지에 타인이 전입 중일 경우 대출, 보증보험 승인을 거절할 수 있습니다.
- 임대인 대출 영향
임대인이 전세에서 월세로 임대차 전환을 위한 주택 담보대출을 받을 경우 문제 발생
🔔 꿀팁 : 전월세 계약 후 전입신고를 관할 주민센터에 신청하세요. 계약서가 있으면 현재 전입가능 유무 및 이전 세입자 전입유무를 바로 확인할수 있습니다.
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3. 전출신고 여부 확인 방법
이전 세입자의 전출 신고를 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
- 임대인을 통해 직접 확인 : 임대인이 전출여부 알고 있거나, 확인 가능합니다.
- 주민센터에 전입세대열람 신청 : 계약서 가지고 해당 주소지 전입세대 열람 요청가능합니다.
- 공인중개사를 통해 확인요청 : 공인중개사에는 임대인과 협의하여 알려드립니다.
🔔 꿀팁 : 계약 체결시 이전세입자 미 전출 확인되면, 특약에 ‘세입자 명도 및 전출 완료 후 잔금 지급’ 명시
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4. 전출신고 지연 시 해결 방법
중개실무에서는 이전 세입자에게 연락하면 거의 대부분 전출 신고를 합니다. 간혹 연락이 닿지 않을 경우와 개인사정으로 전출신고를 미루는 경우가 있으며 이때 거주불명등록 신청을 임대인에게 요청합니다.
※ 임대인이 관할 주민센터에 ‘거주불명등록 신청‘
- 이전 세입자의 세대를 직권 말소 처리
- 관할 주민센터 현장방문, 세입자 연락 등 최소 1~2개월 이상 소요
🔔 꿀팁 : 이전세입자 전출 확인 후 임대인은 임차보증금 반환
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※ 전세 계약 전, ‘이전 세입자 전출 확인’은 필수 체크사항입니다.
- 이전세입자의 전출 여부
- 전입세대 열람을 통한 주소지 상태
- 계약서에 전출 완료 조건 명시
- 세입자 전출시 보증금 반환
임대차 계약부터 입주까지 작은 확인이 보증금을 안전하게 지키는 첫 걸음입니다.
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