“도장 찍으러 갔다가 깜짝 놀랐습니다. “

작년에 경남에 있는 펜션 매매 계약을 위해 도장을 찍으러 갔다가 멘붕이 왔습니다. 매매계약을 중개사무실이 아닌 법무사 사무실에서 진행하길래 혹시나 했는데 중개인이 무등록 중개업자였습니다. 중개사비가 법정 수수료보다 2배나 비싸고 일부 조정했지만 비용이 초과되었습니다.

이 글에서는 저에 사례를 바탕으로, 부동산계약서 작성할 때 피해야 할 7가지 함정을 꼼꼼히 정리해 보겠습니다. 부동산은 한 번의 실수로 큰 피해가 발생할 수 있으니 계약 전에 꼭 체크해 보세요.

부동산계약서 6가지 함정

1. 계약서, 등기사항증명서 일체 여부 제일 중요

등기사항증명서는 소유자를 증명하는 서류입니다.

제일 먼저 확인하고, 부동산계약서에 동일하게 작성하게 해야 합니다.

확인해야 할 핵심 정보 :

• 등기사항증명서 소유자와 부동산 계약서 소유자가 동일한지

• 전세권, 소유권이전가등기, 저당권(근저당), 가압류, 압류 등 소유자 재산에 문제가 있는지

• 집에 설정등이 있다면 계약서에 어떻해 정리할것인지 명확히 기재

⚡ 꿀팁 : 등기사항증명서는 인터넷 등기소에서 열람 시 700원 가능

⚡ 법원 인터넷 등기소 : 말소사항 포함으로 열람

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2. 계약금 지급 시 ‘가계약’이라는 말에 속지 마세요.

“일단 계약금만 걸어두자’라며 ‘가계약’을 유도하는 경우가 많습니다.

문제는 가계약도 법적으로는 계약으로 인정된다는 점입니다.

구두 가계약 시 중요 문제점 :

• 소유자 변심으로 거래금액 문제

• 가계약 해제 시 위약금 문제

• 확정되지 않은 잔금 및 입주일, 중요 쟁점 문제

⚡ 꿀팁 : 계약금 송금 전 반드시 가계약서를 서면 작성! 계좌이체 시 반드시 “소유자계좌”로 입금하세요.

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3. 계약서 이름과 실제 소유자와 다르다면 무조건 의심부터.

계약서 체결은 기본이 등기사항증명서상 소유자와 체결해야 합니다. 불가피한 사유로 대리인이 도장 찍은다면 위임장(인감증명서 날인)이 필수입니다.

• 대리인 계약 체결일 경우, 소유자에게 확인하시고, 대리인 신분증 복사해야 합니다.

• 소유자가 법인일 경우, 법인등기사항증명서 및 법인인감증명서, 법인도장 확실히 확인하세요.

⚡ 꿀팁 : “위임장”에는 위임 내용과 인감증명서와 동일한 인감도장이 찍혀 있어야 합니다.

4. 특약사항 없이는 내 권리도 보호받기 어렵습니다.

계약서 하단에 **특약 사항** 실제 협의하신 중요한 사항 등을 기입하세요. 특약사항은 상호 간에 약속한 사항을 기재하는 곳이니 소홀히 보지 마시고 꼭 서면으로 남기는 게 중요합니다.

필수 특약 예시 :

• 전세보증보험 거절 시 계약을 무효로 한다.

• 잔금일에 전세권(근저당권)을 말소하기로 한다.

• 잔금 후 6개월까지 누수 및 보일러에 대해 매도인이 책임진다.

⚡ 꿀팁 : 특약은 미리 준비해서 계약 전에 중개사에게 반영을 요청하면 유리합니다.

5. 혹시나 불법 중개를 당하면 피해가 커요.

유튜브 보고 연락했다가 무등록 중개업자에게 당하기 쉽습니다. 등록된 중개업자인지를 여부를 꼭 확인해야 합니다.

• 무등록 중개업자는 현행법을 몰라 중개 수수료, 불법 건축물, 권리 분석으로 인해 피해가 발생합니다.

• 무등록 중개업자와 계약은 피해 보상을 받을 수 있는 공제보험금 지급도 불가능합니다.

• 정상적인 공인중개사는 등록된 사무실이 있고, 사무실에 자격증, 등록증, 공제증서를 비치합니다.

⚡ 꿀팁 : 한국 공인 중개사협회 에서 개업공인중개사 검색으로 조회 가능

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6. 부동산 계약서 원본은 각자 1부씩 보관합니다.

계약서는 계약 당사자가 모두가 도장을 찍고 매도인과 매수인이 각각 보관해야 합니다. 중개사무소에서 진행하는 경우 통상 3부에 원본 계약서를 준비합니다.

• 원본이 없으면 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

• 중개사무소도 사본 1부를 5년간 의무 보관합니다.

⚡ 꿀팁 : 계약서를 잃어버렸을 경우 , 중개사무소에서 1부를 보관하고 있습니다.

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부동산 계약서는 당사자 상호 간 약속입니다.

계약 전에 반드시 5단계를 기억하세요.

등기사항증명서확인 – 부동산 계약서 미리 요청 – 특약반영요청 – 등록 중개사무실 계약 – 원본계약서 확보