주택 임대차(전세) 시 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 특별법으로 정해진 주택임대차보호법에 따른 진행이 필요합니다. 세입자 입장에서 내 보증금을 온전히 지키면서 법에 보호를 받을 수 있는 필요한 사항과 꼭 기억해야 할 3가지를 알아보겠습니다.
1. 적정 전세보증금 확인
전세는 임차인(세입자)가 임대인(집주인)에게 전세보증금을 한 번에 지급하고 계약기간 동안 임대인의 부동산을 사용하는 방식으로 먼저 적정 전세보증금인지 확인이 필요합니다.
- 국토교통부 실거래 공개 시스템을 통해 최근 전세보증금 확인
- KB 부동산 시세를 통한 hug 보증보험이 가능한 전세보증금 확인
- 물건지 부동산 사무실에 임대인 정보(소유자 개인 또는 법인) 확인 : 법인일 경우 전세자금 대출에 불리.
- 시세를 무시한 매매가와 비슷한 전세는 깡통전세로 보증보험 및 새로운 전세 임차인을 구할 때 불리.
2. 등기사항 증명서 확인
등기사항 증명서는 전세 계약 시 3번 확인 해야합니다. 가계약금 입금 시, 계약서 체결 시, 잔금 및 입주 시 변동 사항이 있는지 점검하는 게 좋습니다. 변동 사항이 있다면 임대차 계약 재검토가 필요합니다.
- 임대인이 실제 집주인 유무 확인 : 주민등록증과 일치 여부를 확인하고, 당사자를 직접 만나 계약을 해야함. 국세 및 지방세 완납 증명서를 요청하여 체납사실을 확인하는 게 필요합니다.
- 압류, 가압류, 근저당 없는지 확인 : 집주인 체납 및 대출(근저당)이 있는 경우 경공매 진행될 수 있습니다. 국세는 전세보증금보다 우선 징수됨으로 전세보증금이 보호받지 못합니다.
- 건축물대장상 다가구 주택 유무 확인 : 소유자가 1명인 다가구 주택은 다수의 세입자로 나보다 먼저 보증금을 돌려받는 세입자가 있을 수 있고 정확한 확인에 어려움이 있습니다.
3. 전입신고 및 확정일자
주택임대차보호법상 전세보증금 보호를 받기 위해서는 제3자에게 자신의 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 인정받아야 합니다. 대항력은 계약+주택인도 +전입신고를 통해 인정받습니다. 전입신고와 확정일자는 주민센터에 방문 또는 정부 24에서 온라인으로 가능합니다.
- 전입신고 : 주택임대차보호법 효력이 발생하는 일자
- 확정일자 : 계약한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리가 생기는 일자
4. 대항력 유지
대항력 유지를 위해서는 임대차 기간 동안 계속 주택 인도(점유)+주민등록 전입을 유지해야 합니다. 임차인이 중간에 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력은 상실됨으로 주민등록 이전은 신중하셔야 합니다.
- 전세보증금을 돌려받지 못한 경우에도 주민등록(전출)을 옮기면 대항력과 우선변제권 상실
- 법원에 임차권등기 이후 주민등록(전출) 시 대항력과 우선변제권 유지
5. 임대차 전세 계약 갱신
전세 기간이 만료되어 계약을 갱신할 경우 임차인은 임대차 기간 종료 2개월 전에 임대인에게 알려주면 됩니다. 알려주는 방법은 문자, 전화, 내용증명 등 편리하게 증빙할 수 있는 방법을 선택하세요. 임대인과 임차인 모두 알려주지 않았다면 묵시적 갱신으로 봅니다.
- 묵시적 갱신일 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지 할 수 있습니다.
- 묵시적 갱신일 경우 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후 계약 해지 효력이 발생합니다.
주택임대차보호법에 적용을 받기 위해서 꼭 필요한 것은 대항력입니다.
대항력은 계약, 인도, 전입신고이며, 줄이면 계+인+전 으로 쉽게 기억하세요
참고자료
- 국토부 전세자금 지키는 법 : 전세사기 피해 예방
- 국토부 실거래가 공개 시스템 : 최근 전세보증금 거래가격 찾기
- KB 부동산 시세 : 전세보증금 적정가격 찾기
- 인터넷 등기소 : 등기사항 증명서 확인
- 건축행정 시스템 세움터 : 건축물대장 다가구주택 확인
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