hug

작년에 제가 중개한 전세 계약 건 중에 한 세입자분이 오셨습니다. 신혼생활 집을 중개해 드렸죠. 그런데 계약 종료가 다가오자 문제 가 생겼습니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 못한다더군요. 당황한 세입자와 통화를 하면서 전세보증보험 가입을 확인하였습니다.

다행히 권유해 드린 HUG 전세보증보험에 가입이 되어 있어서 제도의 필요성에 절실히 공감하였습니다.

이 글에서는 HUG 전세보증보험을 통한 전세보증금 반환 절차에 대해 자세하게 알려드리겠습니다.

전세보증보험은 전세금을 지키는 안전망입니다.

전세보증보험은 말 그대로 세입자가 전세금을 떼이지 않도록 보장해 주는 제도입니다. 만약 집주인인 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면, 보증 기관이 세입자에게 전세금을 먼저 돌려주고 그 금액은 나중에 집주인에게 구상권을 행사하여 회수하는 방식입니다.

보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 가입할 수 있으나 대표적으로 HUG를 가장 많이 이용합니다

보증료는 계약 금액에 따라 다르며, 전세 2년 계약, 보증금 2억일경우. 약 100만원 내외로 예상하면 됩니다.

📌꿀팁 : 은행 중에 전세 계약과 동시에 보증보험 가입이 가능한 HUG안심대출을 이용하면 편리합니다.

전세보증보험 가입 후 필수 사항

• 전입신고는 이사 당일 또는 먼저 하기

• 계약기간 중 다른 집으로 이사 및 전입하지 않기

• 계약기간 중 전세보증금을 담보로 대출받지 않기

• 계약만료 2개월 전 전세 계약 종료를 집주인에게 통지하기

📌추천 글 : 전세 계약 시 이전 세입자 전출신고 여부가 중요한 4가지 이유

전세보증금 못 받을때, HUG 청구절차

세입자가 계약 만기 후 이사를 가야 하는데, 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 세입자는 전세보증금 반환보증 이행청구를 신청해야 합니다.

신청 조건

• 계약 종료 후 1개월이 경과했음에도 전세금 미반환

• 살고 있는 집이 경매 또는 공매로 전세금 미반환

전세보증금 반환보증 이행청구 절차

• 보증사고 발생통지 : 전세임차인이 HUG 영업점 통지

• 이행 청구 : 이행 청구서 등 제출 (주택임차권 등기명령 후 신청, 예외 있음)

• 이행 심사 : 적정성 검사 및 심사 결과 통지 (이행여부, 금액 등)

• 대위 변제 : 대위변제증서 등 제출, 전세보증금 전세임차인 수령

※ 집을 비워주어야 만 전세보증금 수령가능

보증 기관에 반환 청구를 접수하고, 약 1-2개월 내에 보증금이 세입자에게 지급됩니다.

📌추천 글 : hug보증보험 전세가입 실패사례 및 필수 Tips 6가지

전세보증금 반환보증 준비서류

• 보증이행 청구서( HUG 양식)

• 대위변제 증서(HUG 양식)

• 확정일자 있는 임대차 계약서 원본

※ 임대인 변경, 계약 갱신 등 모든 계약서 작성시 전부 제출

• 임대차계약 종료 확인가능 서류(문자, 카톡, 통화녹취, 내용증명, 계약 종료 합의서, 공시송달 중1)

※ 임대차 계약만료 2개월 전까지 갱신거절 통지 하고 도달까지 완료 확인

• 임차권등기 명령 결정문

• 부동산등기부등본 (임차권 등기 확인)

• 주민등록초본 (주소변동사항 확인)

• 통장사본

• 인감증명서 (3개월이내 발급)

• 신분증 사본

📌꿀팁 : “HUG 안심전세APP” 앱 모바일 신청이 가능합니다.

큰 목돈이 들어가는 전세보증금을 안전하게 지키기 위해 전세보증보험은 필수입니다.

가입, 보험기간, 보험 종료까지 숙지해야 할 사항들은 많은 편이나 안전하게 보증금을 지키는 노력으로 생각됩니다.

전세보증보험은 처음엔 낯설지만 ‘설마 그럴리야’ 하는 사고를 예방하는 최선의 수단이라 생각합니다.

📌참조 글 : HUG 전세보증금 반환보증 사고 안내 및 체크리스트

주택 임대차(전세) 시 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 특별법으로 정해진 주택임대차보호법에 따른 진행이 필요합니다. 세입자 입장에서 내 보증금을 온전히 지키면서 법에 보호를 받을 수 있는 필요한 사항과 꼭 기억해야 할 3가지를 알아보겠습니다.

1. 적정 전세보증금 확인

전세는 임차인(세입자)가 임대인(집주인)에게 전세보증금을 한 번에 지급하고 계약기간 동안 임대인의 부동산을 사용하는 방식으로 먼저 적정 전세보증금인지 확인이 필요합니다.

• 국토교통부 실거래 공개 시스템을 통해 최근 전세보증금 확인
• KB 부동산 시세를 통한 hug 보증보험이 가능한 전세보증금 확인
• 물건지 부동산 사무실에 임대인 정보(소유자 개인 또는 법인) 확인 : 법인일 경우 전세자금 대출에 불리.
• 시세를 무시한 매매가와 비슷한 전세는 깡통전세로 보증보험 및 새로운 전세 임차인을 구할 때 불리.

2. 등기사항 증명서 확인

등기사항 증명서는 전세 계약 시 3번 확인 해야합니다. 가계약금 입금 시, 계약서 체결 시, 잔금 및 입주 시 변동 사항이 있는지 점검하는 게 좋습니다. 변동 사항이 있다면 임대차 계약 재검토가 필요합니다.

• 임대인이 실제 집주인 유무 확인 : 주민등록증과 일치 여부를 확인하고, 당사자를 직접 만나 계약을 해야함. 국세 및 지방세 완납 증명서를 요청하여 체납사실을 확인하는 게 필요합니다.
• 압류, 가압류, 근저당 없는지 확인 : 집주인 체납 및 대출(근저당)이 있는 경우 경공매 진행될 수 있습니다. 국세는 전세보증금보다 우선 징수됨으로 전세보증금이 보호받지 못합니다.
• 건축물대장상 다가구 주택 유무 확인 : 소유자가 1명인 다가구 주택은 다수의 세입자로 나보다 먼저 보증금을 돌려받는 세입자가 있을 수 있고 정확한 확인에 어려움이 있습니다.

3. 전입신고 및 확정일자

주택임대차보호법상 전세보증금 보호를 받기 위해서는 제3자에게 자신의 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 인정받아야 합니다. 대항력은 계약+주택인도 +전입신고를 통해 인정받습니다. 전입신고와 확정일자는 주민센터에 방문 또는 정부 24에서 온라인으로 가능합니다.

• 전입신고 : 주택임대차보호법 효력이 발생하는 일자
• 확정일자 : 계약한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리가 생기는 일자

-추천글 : 전월세 신고 30일 넘기면 과태료 주의하세요.

4. 대항력 유지

대항력 유지를 위해서는 임대차 기간 동안 계속 주택 인도(점유)+주민등록 전입을 유지해야 합니다. 임차인이 중간에 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력은 상실됨으로 주민등록 이전은 신중하셔야 합니다.

• 전세보증금을 돌려받지 못한 경우에도 주민등록(전출)을 옮기면 대항력과 우선변제권 상실
• 법원에 임차권등기 이후 주민등록(전출) 시 대항력과 우선변제권 유지

-추천글 : 부동산계약서 도장 찍기 전, 꼭 알아야 할 6가지 함정

5. 임대차 전세 계약 갱신

전세 기간이 만료되어 계약을 갱신할 경우 임차인은 임대차 기간 종료 2개월 전에 임대인에게 알려주면 됩니다. 알려주는 방법은 문자, 전화, 내용증명 등 편리하게 증빙할 수 있는 방법을 선택하세요. 임대인과 임차인 모두 알려주지 않았다면 묵시적 갱신으로 봅니다.

• 묵시적 갱신일 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지 할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신일 경우 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후 계약 해지 효력이 발생합니다.

주택임대차보호법에 적용을 받기 위해서 꼭 필요한 것은 대항력입니다.
대항력은 계약, 인도, 전입신고이며, 줄이면 계+인+전 으로 쉽게 기억하세요

참고자료

1. 국토부 전세자금 지키는 법 : 전세사기 피해 예방
2. 국토부 실거래가 공개 시스템 : 최근 전세보증금 거래가격 찾기
3. KB 부동산 시세 : 전세보증금 적정가격 찾기
4. 인터넷 등기소 : 등기사항 증명서 확인
5. 건축행정 시스템 세움터 : 건축물대장 다가구주택 확인

★ 함께 읽으면 좋은 글 : hug 보증보험 및 전세 계약 실패사례

덜컥 전세 계약서부터 체결하고 hug보증보험 거절되면 계약금을 포기하거나 전세 끝날 때까지 보증금 반환에 대한 걱정이 밀려옵니다. 목돈이 들어가는 전세 계약 시 꼭 필요한 보증보험 가입 필수 팁과 가입거절 실패 사례를 알려드리오니 전세보증금 반환 문제를 미리 예방하시기 바랍니다.

🔷hug보증보험(전세보증금반환보증)이란?

전세 보증보험은 전세 계약이 종료 되어 임대인이 임차인에게 반환해야하는 전세 보증금을 반환할 수 없을 경우 보험사가 임차인에게 우선 반환하는 보험으로 전세보증금에 따른 보험료가 발생됩니다. 전세보증보험은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) SGI(서울보증보험)에서 가입 가능하며, HUG 전세 보증금은 수도권의 경우 7억원 이하이며 그 외 지역은 5억원 이하입니다.

전세 보증보험 가입 시 공통 확인 사항

• 전세 계약기간이 1년 이상이고, 계약기간은 절반 이상 남아야 합니다. (보통 전세는 2년이상 계약)
• 전입신고와 확정일자는 받아야 합니다. (동사무소에서 신고)
• 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해가 없어야 합니다. (등기사항 증명서 통해 확인)
• 공인중개사가 중개한 계약이어야 합니다. (당근 거래X, 개인 직거래X)
• 보통 호실별 소유자가 있는(구분등기) 아파트, 주거용 오피스텔, 주택이 대상입니다.

🔷실패 사례 1 : 매매시세와 동일한 전세보증금 (깡통전세)

• 흔히 깡통전세는 집값이 전세금보다 비슷하거나 낮아지는 경우를 말합니다.
  2025년 3월에 매매시세 2억 7750만원 아파트를 전세 2억3500만원에 계약을 체결하였습니다.
  이 경우 전세 보증보험 가입이 불가합니다.
• 전세 보증보험의 가입 조건은 주택가격(A) x 90% ≥ 전세 보증금(B) 이지만 이때 주택 가격은 KB시세일반가 아닌 하위 평균가 2억 5750만원을 기준으로 산정하기 때문입니다.
• 그럼으로, 하위 평균가(2억5750만원)에서 전세 보증보험을 가입할 수 있는 금액은 2억3175만원 이하로 계약 했을 경우 가입 가능합니다.

-추천글 : 진짜 부동산 시세는 3가지 중 무엇일까? kb시세, 네이버부동산, 실거래가

🔷실패 사례 2: 이율이 저렴해서 덜컥 HF 보증보험가입 거절

• 24년 10월 전세자금 대출 중 은행 이율이 저렴한 HF 전세 보증보험으로 전세 계약을 체결하였습니다.
• 임대인이 법인일 경우 4대 보험료 완납 증명서 제출이 불가하여 보험 가입이 거절 되었습니다.
  4대보험료 완납 증명서가 없는 임대인은 통상 1인 법인인 경우 입니다.
• 임대인이 1인 법인일 경우 HUG 보증보험은 가입 가능합니다. (크레탑에서 종업원이 없음을 증명)
• 은행 대출이 이미 실행되어 상품 변경이 안되면 전세권설정(경매를 빠르게 진행 가능)과 주택임대차 보호법상 대항력 유지라는 차선을 선택할 수 있습니다.

🔷실패 사례 3 : 중개업소에서 제공한 중개대상물 확인설명서 실제 용도 업무용으로 거절

• 전세 보증보험은 주택용도로 사용하는 경우에 한해서 가입할 수 있습니다.
• 중개업소에서 중개대상물 확인설명서에 실제 용도가 주거용이 아닐 경우, 가입이 거절됩니다.
• 전입신고 가능한 물건인지 확인하고, 전입한 경우라면 주거용으로 표기 수정하면 가입 가능합니다.

-추천글 : 중개수수료, 집주인 VS 세입자 중 누가 내는 걸까? 헷갈리는 3가지 상황 정리

🔷실패 사례 4 : 계약기간이 절반 이상 남지 않아 hug 보증보험 가입 거절

• 전세 보증보험은 전세 계약기간이 1년 이상이고, 계약기간은 절반 이상 남아야 가입 가능합니다.
• 일반적으로 전세는 계약기간을 2년으로 하며, 계약기간 2년 중 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다.
• 잔금과 동시에 가입신청해야 하는 다른 이유는 KB 부동산 시세의 경우 매주 변경됨으로 HUG 보증보험 신청 당시 KB 부동산 시세가 하락했다면 가입이 거절될 수 있습니다.

🔷전세보증보험 가입 전 알아두면 좋은 TIP

1. HUG 전세 보증보험 가능 여부 간편 조회하기
– HUG에서 제공하는 YES or NO 방식의 간편 확인을 통해 미리 가입 여부를 확인해 보세요.

2. 적정한 전세가율인지 확인
– 내가 찾는 아파트나 오피스텔이 전세보증보험이 가능한지는 KB 부동산에서 확인할 수 있습니다.
– KB 부동산 시세는 해당 부동산 공인중개사 사무소 시세 조사를 기반으로 합니다.
– KB 부동산을 통해 시세 일반가, 하위 평균가, 전세 시세 등을 확인할 수 있습니다.
– 매매 및 전월세 실거래가격, 부동산 중개업소 매물 정보를 제공합니다.

3. 부동산 중개사무소 찾기
– 전세 물건 찾을 때 물건지 1층 부동산 중개사무소를 추천합니다.
– 부동산 사무실이 전세물건지 KB 부동산 시세를 입력하고 있다면 적정 전세가율 정확히 알고 있습니다.
– 1층 부동산 중개사무소는 매매나 월세를 전세로 전환할 수 있는 임대인을 알고 있습니다.

4. 전세보증보험 추천 특약
– 전세 보증금은 금융기관 대출을 받아 지급하며, 대출이 미승인 시 본 계약은 무효로 한다.
– 임대인은 보증보험 가입을 위해 필요한 절차(보증보험 가입통지서 수령 등)에 적극 협조하기로 하며 전세 보증보험 미승인 시 본 계약은 무효로 한다.
– 임대인은 잔금일 익일까지 현재 등기사항 증명서를 유지하며 이를 위반할 경우 본 계약은 무효로 한다.

5. 임대인이 법인일 경우 전세 보증 보험 가입 필요서류
– 4대보험 완납증명서
– 법인등기부등본
– 사업자등록증 사본

6. 건축물대장 위반건축물 확인
– 건축행정 시스템인 세움터에서 무료 발급 가능합니다.
– 민원신청에서 건축물대장 -> 주소 등록 후 발급 가능
– 아래의 이미지처럼 위반건축물이 표시 있으면 전세보증 보험 가입 불가

🔷참고하면 좋은 글 모음

1. 국토부 전세자금 지키는 법 : 전세사기 피해 예방
2. HUG 주택도시보증공사
3. KB 부동산시세 : 전세 적정가 찾기
4. 인터넷 등기소 : 등기부 열람
5. 건축행정시스템 세움터 : 위반건축물 여부
6. HUG 보증보험 가능 여부 : 종합적인 검토 가능

★ 함께 읽으면 좋은글 : 종합소득세 계산기 조회하기