이번 글은 임대차(전세 계약) 후 입주 시점과 계약 갱신 시점, 퇴실 때 꼭 알아야 할 내용들을 정리하였습니다. 특히 대항력과 주택 점검 팁 및 장기수선 충당금 3가지만 꼼꼼히 챙기시면 소중한 전세보증금을 온전하게 지키는 데 도움이 됩니다.
1. 대항력 : 전입신고와 확정일자
전입신고는 임차인(세입자) 해당 주소에 거주하고 있음을 법적으로 알리는 절차로 내 보증금을 지키는데 필수입니다. 전세 보증금을 안전하게 보호하기 위해 계약 후 전입신고를 서둘러야 합니다.
전입신고 신청 시 신분증과 전세 계약서를 지참하여 관할(전세 집 주소) 주민센터 신청하며, 정부 24 온라인 사이트에서도 가능합니다. 가끔 온라인에서 신청할 경우 대면 신청을 요청할 수 있으니 가급적 직접 방문을 추천드립니다.
확정일자는 계약한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리 날짜로 확정일자가 없는 경우 전세보증금을 배당받기 어려울 수 있습니다. 주민센터에 방문하시면 전입신고와 확정일자를 동시 진행하세요.
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hug 전세 보증보험 가입
은행에서 전세 대출과 전세보증보험을 진행하면 입주 전에 전세보증보험 가입됩니다. 그러나 전세보증금을 자력 준비하거나 부동산 물건에 따라 전세보증보험이 입주 후에 진행된다면 꼭 계약기간 만기 1/2이 경과하기 전에 신청해야합니다.
전세보증보험은 임차인 계약 만기 시 임대인 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험)가 대신 반환하는 제도로 보증금에 따른 일정 보험료가 있습니다. hug가 가장 대표적인 보증보험입니다.
전세 계약 만료 시 전세금이 하락하거나 임대인(집주인) 경제 상황이 불안정할 경우 보증보험 없으면 정신적 금전적 피해가 발생할 수 있으니 꼭 가입하세요.
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관리실 입주 신고 및 관리비 확인
입주일에 관리실에 입주 신고를 하면 차량등록 및 커뮤니티 시설, 분리수거장, 관리비 자동이체 등 정보 안내를 합니다. 아파트 경우 인터넷, TV, 이사업체 등 단체 협약 상품 정보도 꼭 챙기세요. 휴일 입주 시 평일에 관리실에 이사에 관한 문의가 필요합니다.
이전 임차인 미납 관리비 정산 유무 꼭 확인하세요. 수도, 전기, 가스 등의 공과금을 방치하면 이전 임차인의 사용 요금을 청구 받습니다. 첫 고지서를 받기 1개월 전에 입주 즉시 변경 및 확인하세요.
2. 주택 점검 및 하자 해결 방법
입주 시 주택 점검 확인사항
전세 계약서를 보면 특약사항에 ‘퇴실 시 원상복구를 하기로 한다’ 기재가 됩니다. 이는 입주 당시 상태로 원상복구한다는 내용으로 퇴실 시 동일한 상태를 반환을 의미합니다. 입주 시 꼼꼼하게 하자 체크하여 임대인에게 사진전송을 통해 퇴실 시 억울한 피해를 방지해야 합니다.
입주 시 임대인에게 필수 확인사항 점검을 통해 수리 요청을 하기 바랍니다.
필수확인사항
- 누수 및 결로(누수 흔적 찾기) 점검
- 보일러, 에어컨, 전기제품(조명, 주방용품) 점검
- 벽지 및 바닥 오염, 훼손 점검
- 욕실 타일 파손, 수면대 및 좌변기 점검
- 현관문(도어락), 창문 관건 점검
주택 문제시 해결 방안
입주점검에서 문제가 발견되면 증거사진을 찍고, 임대인과 협의가 필요합니다. 불편함이 없는 상태이면 통지로 완료하고, 수리가 필요하면 임대인에게 수리 요청합니다. 임대인과 상의되지 않은 주택 문제는 전세 계약 종료 시 보증금에서 수리비가 공제될 수 있어 사전 통보가 필요합니다.
임대인과 해결점을 찾을수 없다면 분쟁조정위원회에서 전문가의 도움을 받아보세요. 조정절차가 시작되면 60일 이내 신속하게 답변을 받을 수 있습니다.
- 한국부동산원 주택임대차 분쟁 조정위원회 : 1644-5599
- 대한법률구조공단 주택건물 임대차분쟁조정위원회 : 법률상담 132
3. 전세 계약 기간 중 주의사항
계약기간 중 이사 : 특약사항 확인
계약서 특약사항에 기간 중 이사에 관한 약속이 있습니다. 보통 기간 중 이사는 후임차인을 구한다는 내용으로 중개 보수, 관리비 등을 비용 부담하거나 후임차인을 못 구할 경우 중도해지 위약금을 임대인이 요청할 수 있습니다.
전세 계약은 후임차인의 보증금으로 기존 임차인 보증금을 반환하는 경우가 다수로 적극적인 공인중개사 사무실 광고가 필요합니다.
전세 재계약 시 : 계약만료 2개월 전 요청
주택임대차 보호법상 임차인은 1회에 한 해 계약갱신권을 사용할 수 있습니다. 계약 만료 2개월 전에 임대인에게 갱신권 행사가 필요합니다. 구도로 요청보다는 문자, 통화 녹음 등 입증자료를 남겨두세요. 계약 갱신 시 계약기간은 2년 연장되며 전세금은 최대 5%까지만 인상됩니다.
전세 만료시 : 장기수선 충당금 환급 요청
공동주택(아파트, 오피스텔)의 경우 계약만료 시 관리비 완납 및 주택 원상복구(공실)를 임대인이 요청하며 확인 후 전세보증금을 임차인에게 반환합니다. 이때, 꼭 장기수선 충당금 환급 요청을 하세요. 장기수선 충당금이란 공동주택 유지 보수를 위해 매월 관리비에 일정 금액을 포함하여 관리실에서 청구하는 금액입니다.
본래 임대인이 납부해야 할 금액을 편의상 관리비 고지서를 통해 통합 부가함으로 임차인이 대신 납부합니다. 퇴실일에 관리실 요청하시면 거주기간 동안 납부한 관리내역이 확인됩니다.
