최근 이슈가 되는 임대인 정보조회 제도 완벽 해부합니다. 강화된 임대인 정보조회 제도 활용, 체납세금 조회, 등기부등본 보는법까지! 안심 전세 계약을 위한 필수 가이드로, 악성 임대인을 피하고 소중한 자산을 보호하세요. 중요한 내용이 많으니 꼭 계약 전에 꼼꼼히 읽어보세요!

🔍 임대인 정보조회 핵심

“혹시 나도 전세 사기를 당하면 어쩌지?”, “내가 계약하려는 집주인은 믿을 수 있는 사람일까?”

이런 고민을 해본 적이 있다면, 여러분은 이미 임대인 정보조회의 중요성을 직감하고 계신 겁니다. 과거에는 임대인의 정보를 파악하는 게 어려웠지만, 2025년 5월 27일부터는 주택도시보증공사(HUG)를 중심을 임대인 정보조회 제도가 대폭 확대 시행되면서 임차인의 정보 접근성이 개선되었습니다.

내 보증금을 지키기 위한 적극적인 노력이 필요한 시점이며, 그 핵심이 바로 임대인 정보조회입니다. 이 글에서 알려드릴 4가지 비밀 무기를 완벽하게 숙지하고 활용한다면, 여러분은 깡통 전게와 전세 사기 위험으로부터 내 보증금을 보다 안전하게 지킬 수 있을거에요.

1️⃣ ‘임대인 정보조회 제도’ 활용하기

가장 강력하고 새로워진 비밀 무기입니다. 2025년 5월 27일부터 시행된 주택도시기금법 개정으로, 이제 임차인은 임대인 동의 없이도 주요 정보를 직접 확인할 수 있게 되었습니다.

1. 무엇이 달라졌나요?

✔ 계약 전부터 조회 가능!

이전에는 계약을 체결하고 임대인 동의를 받아 정보를 확인할 수 있었지만, 이제는 월세 또는 전세 계약을 체결하기 전부터도 임대인의 보증금 미반환 이력 등 핵심 정보를 파악할 수 있게 되었습니다. 이는 전세 계약 단계에서부터 임대인의 신뢰도를 검증할 수 있게 되었다는 점에서 매우 큰 변화입니다.

✔ HUG, 정보 제공의 선봉장!

주택도시보증공사(HUG)가 임대인 정보조회의 핵심 주체가 됩니다. 임차인이 요청한 경우, HUG가 보유한 임대인의 특정 정보를 임대인의 동의 없이 제공할 수 있게 됩니다. (단, 정보 제공 사실은 임대인에게 통지됩니다.)

2. 어떤 정보를 알 수 있나요?

❶ HUG 전세금 반환보증 가입 주택 보유 건수

현재 임대인이 전세금 반환보증에 가입된 주택을 몇 채 보유하고 있는지 알 수 있습니다. 이는 임대인의 전체적인 임대 규모와 보증 의무를 짐작하는 데 도움이 됩니다.

❷ 보증 가입 금지 대상 여부

임대인이 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 가입이 제한되는 ‘보증 금지 대상’ 여부를 확인할 수 있습니다. 보증 금지 대상에는 보증금 미반환 사고를 일으켰거나, 악성 임대인으로 등록된 경우가 포함됩니다. 만약 임대인이 보증 금지 대상이라면, 즉시 계약을 재고해야 합니다.

❸ 최근 3년간 대위변제 발생 건수

임대인이 최근 3년간 HUG로부터 전세금을 대신 변제받은 이력(즉, 보증 사고 이력)이 있는지 건수를 확인할 수 있습니다. 이는 임대인이 세입자에게 전세금을 제때 돌려주지 못해 HUG가 대신 갚아준 이력이 있다는 뜻이므로, 매우 중요한 위험 신호입니다.

❹ 다주택자 여부

임대인이 다수의 주택을 소유하고 있는지 여부를 확인할 수 있습니다. 다주택자 자체로 문제가 되는 것은 아니지만, 정보와 함께 활용하여 임대인의 재정 상태를 추측하는 데 도움이 될 수 있습니다.

3. 임대인 정보조회 방법

✅ 계약 전 (예비 임차인)

• 공인중개사 확인서 지참 : 전세 계약 의사가 확정된 예비 임차인은 공인중개사의 확인서를 받아 HUG 지사를 직접 방문하여 정보를 조회할 수 있습니다.
• 안심전세앱 비대면 신청 (2025년 6월 23일): 더욱 편리하게, ‘안심전세앱’을 통해 비대면으로도 임대인 정보 조회를 신청할 수 있게 됩니다.

✅ 계약 당일 (임대인 동의 시)

• 임대인을 직접 만나는 계약 당일, ‘안심전세앱‘을 통해 임차인이 즉시 임대인 정보를 조회하거나, 임대인이 앱에서 본인 정보를 직접 조회하여 임차인에게 보여줄 수 있습니다.

⚠️ 주의 : 무분별한 조회를 막기 위해 신청인당 월 3회로 조회 횟수가 제한되며, 정보 제공 사실은 임대인에게 문자로 통지됩니다.

2️⃣ ‘체납세금 조회’로 보증금 순위 확보하기

전세 보증금을 돌려받을 때, 임대인의 체납 세금은 매우 중요한 변수입니다. 특히 국세와 지방세는 주택에 설정된 근저당보다도 우선하여 변제될 수 있기 때문에, 임대인의 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1. 왜 중요한가요?

• 우선 변제권 : 임대인이 세금을 체납한 경우, 해당 세금은 임차인의 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 만약 임대인의 주택이 경매로 넘어갈 경우, 선순위라 하더라도 세금 때문에 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

2. 체납세금 조회 방법

✅ 계약 전 (임대인 동의 필수)

임대인에게 직접 ‘납세증명서(국세)’와 ‘지방세 납세증명서’ 발급을 요청해야 합니다, 임대인이 이 서류 발급을 망설이거나 거부한다면, 이는 신뢰성에 문제가 있을 수 있다는 강력한 신호입니다. 국세청 홈택스 또는 관할 세무서(국세), 시군구청(지방세)에서 발급 가능합니다.

✅ 계약 후 (임차인 직접 열람 가능)

2023년 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인이 전세 보증금 1,000만 원을 초과하는 주택에 대해 확정일자를 받은 후, 임대인의 동의 없이도 관할 세무서장 또는 시군구청장에게 임대인의 국세 및 지방세 체납액을 열람 신청할 수 있습니다.

• 국세 : 관할 세무서장에게 신청.
• 지방세 : 주택 소재지 관할 시군구청장에게 신청.
• 열람 가능 기간 : 계약 체결일로부터 임차 개시일(잔금일)까지. 이 기간 안에 반드시 확인하여 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.

📌 추천글 : 전세 계약 시 이전 세입자 전출신고 여부가 중요한 4가지 이유

3️⃣ ‘등기부등본 보는법’ 완벽 해독하기

아무리 새로운 제도가 생겨도, 등기부등본 확인은 여전히 가장 기본적이고 핵심적인 방법입니다. 집의 권리 관계와 임대인의 채무 현황을 파악하는 데 없어서는 안 될 자료입니다.

1. 무엇을 봐야 하나요?

등기부등본은 크게 ‘갑구’와 ‘을구’로 나뉩니다.

✅ 갑구 (甲區) : 소유권에 관한 사항

• 현 소유자 확인 : 계약하려는 임대인과 등기부등본상 소유자의 이름이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
• 소유권이전등기일 : 현 소유자가 언제 이 주택을 취득했는지 알 수 있습니다.
• 가압류, 가처분, 압류 등 : 소유권에 대한 법적인 제한이 걸려 있는지 확인해야 합니다. 이러한 권리 제한이 있다면 절대 계약해서는 안 됩니다.

✅ 을구 (乙區) : 소유권 외의 권리에 관한 사항

• 저당권, 근저당권 : 해당 주택을 담보로 대출이 얼마나 실행되었는지 확인할 수 있습니다. 가장 중요한 부분 중 하나입니다. (전세 보증금과 합산하여 주택 매매가의 80%를 넘지 않는 것이 안전합니다.)
• 전세권, 지상권 등 : 다른 권리관계가 설정되어 있는지 확인합니다.

2. 언제 확인해야 하나요?

등기부등본은 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 최소 2회 확인하는 것이 필수입니다.

✅ 계약 전

가장 먼저 등기부등본을 확인하고 임대인과 주택의 권리관계를 확인합니다.

✅ 잔금 당일

계약 후 잔금을 치르기 전, 다시 한번 등기부등본을 발급받아 그 사이에 권리 변동 사항이 없는지 최종 확인합니다. 만약 변동 사항이 있다면 즉시 계약을 보류하고 상황을 파악해야 합니다.

📌 확인방법 : 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급 가능하며, 수수료가 발생합니다. (열람 700원/ 발급 1,000원)

📌 추천글 : 전세는 근저당 없는 집, 월세는 최우선변제금 이하 보증금이 BEST 1. 이유

4️⃣ ‘안심전세포털’ 100% 활용하기

안심전세포털은 HUG가 제공하는 종합적인 전세 안전 정보 플랫폼입니다. 위에서 언급한 임대인 정보 조회(HUG 정보) 외에도 다음과 같은 유용한 정보를 얻을 수 있습니다.

🔹 악성 임대인 명단 공개

HUG가 공개하는 악성 임대인 명단을 확인하여 위험한 임대인을 사전에 걸러낼 수 있습니다.

🔹 전세가율 및 경매 낙찰률 정보

해당 지역의 빌라/아파트 등 주택 유형별 전세가율과 경매 낙찰률 통계를 제공합니다. 이를 통해 해당 주택의 적정 전세 보증금 수준을 가늠하고, 유사시 내 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있을지 예측하는 데 도움을 줍니다.

🔹 전세 보증금 반환보증 가입 가능 여부 간편 조회

임대인의 정보와 주택 정보를 입력하면 해당 주택이 전세금 반환보증 가입이 가능한지 미리 가늠해 볼 수 있습니다.

🗝 임대인 정보조회를 위한 핵심 팁!

• 계약 전, 충분한 시간 확보 : 급하게 서두르지 마세요. 계약 전에 모든 정보를 꼼꼼히 확인할 충분한 시간을 확보하는 것이 중요합니다.
• 원본 서류 확인 : 임대인이 제공하는 모든 서류는 반드시 원본인지 확인하고, 사본의 경우 위조 여부를 꼼꼼히 확인하세요.
• 의심스러운 점은 계약 보류 : 정보 조회 과정에서 의심스럽거나 납득하기 어려운 부분이 있다면, 절대 서둘러 계약하지 말고 추가 확인이나 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.
• 공인중개사에게 의존만 하지 마세요 : 공인중개사는 정보 확인을 도울 수 있지만, 최종적인 확인과 책임은 임차인 본인에게 있습니다. 적극적으로 직접 정보를 찾아보고 판단해야 합니다.

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🛡️ 임대인 정보조회로 내 보증금을 안전하게 지키기!

전세 사기, 깡통 전세… 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 2025년 현재, 임대인 정보조회 제도는 그 어느 때보다 강력해져 여러분의 보증금을 지켜둘 든든한 비밀 무기가 되어줄 것입니다.

오늘 알려드린

1. 2025년 대폭 강화된 ‘임대인 정보조회’ 활용하기
2. ‘체납세금’ 확인으로 보증금 순위 확보하기
3. 기본 중의 기본, ‘등기부등본’ 완벽 해독하기
4. ‘안심전세포털’ 100% 활용하기

이 4가지 내 보증금 지키는 방법을 숙지한다면 분명 보다 안전하고 현명한 전세 계약을 맺을 수 있을 거예요. 내 보증금은 내가 지킨다는 마음으로 이 글에서 제시한 모든 방법을 적극적으로 활용해 보세요. 똑똑한 정보 확인만이 여러분의 소중한 자산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

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상담을 하다 보면, 세입자 전입신고 문제를 자주 접합니다. 특히 이전 세입자가 전출신고를 하지 않아서 새로운 세입자가 입주할 때 전입신고 지연, 대항력 상실, 보증금 미 보장, 전세자금 대출 차칠 등 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘 이 글을 통해 하나씩 짚어보겠습니다.

1. 전입신고 중요성

전입신고는 단순히 단순히 주민등록을 옮기는 절차가 아닙니다. 전입신고는 내 돈을 지키는 ‘법적 안전장치’입니다.

• 주택 임대차보호법상, 임차인이 전입신고를 해야만 대항력을 갖추게 됩니다.

• 전세 보증금 보호를 위한 최우선변제금을 확보할 수 있습니다.

※ 이전 세입자가 전출 신고를 하지 않는 상태일 때

• 새로운 세입자의 전입신고는 접수가 불가능 또는 지연될 수 있습니다.

• 경매나 압류 절차가 진행되면, 새로운 세입자의 보증금은 안전하지 않습니다.

🔔 꿀팁 : 임대인에게 이전 세입자의 전출 여부 및 계약 시 전입세대 열람서를 요청하세요.

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2. 전출신고가 안 될 때 발생 가능한 문제

전출 신고되지 않은 상태에서 새로운 세입자가 입주하면 다음과 같은 문제가 생길 수 있습니다.

• 전입신고 불가 -> 대항력 상실

신고가 늦어지면, 보증금 보호의 법적 효력이 사라집니다.

• 확정일자 미확보

전입신고와 동시에 확정일자를 받는 경우가 많아, 보호 순서가 밀릴 수 있습니다.

• 전세자금 대출, 전세보증 보험 승인 거절

금융기기관에서는 임대차 예정 주소지에 타인이 전입 중일 경우 대출, 보증보험 승인을 거절할 수 있습니다.

• 임대인 대출 영향

임대인이 전세에서 월세로 임대차 전환을 위한 주택 담보대출을 받을 경우 문제 발생

🔔 꿀팁 : 전월세 계약 후 전입신고를 관할 주민센터에 신청하세요. 계약서가 있으면 현재 전입가능 유무 및 이전 세입자 전입유무를 바로 확인할수 있습니다.

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3. 전출신고 여부 확인 방법

이전 세입자의 전출 신고를 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

• 임대인을 통해 직접 확인 : 임대인이 전출여부 알고 있거나, 확인 가능합니다.

• 주민센터에 전입세대열람 신청 : 계약서 가지고 해당 주소지 전입세대 열람 요청가능합니다.

• 공인중개사를 통해 확인요청 : 공인중개사에는 임대인과 협의하여 알려드립니다.

🔔 꿀팁 : 계약 체결시 이전세입자 미 전출 확인되면, 특약에 ‘세입자 명도 및 전출 완료 후 잔금 지급’ 명시

-추천글 : 전월세 신고 30일 넘기면 과태료 주의하세요.

4. 전출신고 지연 시 해결 방법

중개실무에서는 이전 세입자에게 연락하면 거의 대부분 전출 신고를 합니다. 간혹 연락이 닿지 않을 경우와 개인사정으로 전출신고를 미루는 경우가 있으며 이때 거주불명등록 신청을 임대인에게 요청합니다.

※ 임대인이 관할 주민센터에 ‘거주불명등록 신청‘

• 이전 세입자의 세대를 직권 말소 처리

• 관할 주민센터 현장방문, 세입자 연락 등 최소 1~2개월 이상 소요

🔔 꿀팁 : 이전세입자 전출 확인 후 임대인은 임차보증금 반환

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※ 전세 계약 전, ‘이전 세입자 전출 확인’은 필수 체크사항입니다.

• 이전세입자의 전출 여부

• 전입세대 열람을 통한 주소지 상태

• 계약서에 전출 완료 조건 명시

• 세입자 전출시 보증금 반환

임대차 계약부터 입주까지 작은 확인이 보증금을 안전하게 지키는 첫 걸음입니다.

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인터넷에서 본 집이 마음에 들어 문의하니 ” 근저당권이 있어도 안전하다”라는 말을 고객님이 들었다고 합니다. 많은 분들이 전세와 월세 보증금 리스크, 최우선변제금을 제대로 이해 못하고 있어 공인 중개사로서 실무에서 느끼는 “진짜 안전한 집’을 고르는 기준을 알려드립니다.

1. 근저당권 있는 전세 집, 왜 위험할까요?

전세 계약을 할 때 등기사항증명서(등기부등본)을 보면, ‘근저당권 설정’이 기록된 집들이 있습니다. 이는 해당 부동산이 은행이나 금융기관에 담보로 잡혀 있다는 뜻이죠. 문제는, 이 근저당권이 나보다 먼저 설정되어 있다면, 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매가 진행될 경우 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.

📌 꿀팁 : 전세 계약 전 반드시 등기사항 증명서에 근저당권 설정이 있는지 확인하세요. 전입신고와 확정일자가 이 날짜보다 먼저 있어야 ‘대항력’이 생기고 보증금 보호를 받을 수 있습니다.

특히, 요즘처럼 깡통전세가 많아지고, 부동산 시장이 불안정한 시기에는 근저당권이 있는 집을 더 주의 깊게 봐야 합니다.

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2. 월세는 ‘최우선변제금 이하 보증금’이 핵심

많은 분들이 “전세는 위험하니까 월세가 더 안전하지 않나요?”라고 묻습니다. 맞는 말이지요. 하지만 월세도 무조건 안전하지 않습니다. 특히 월세나 반전세시 보증금이 높을 경우, 경매나 파산 상황에서 손해를 볼 수 있습니다.

이럴 때, 중요한 개념이 바로 ‘소액임차인’과 ‘최우선변제금’입니다. 각 지역마다 다르지만, 일정 금액 이하의 보증금이라면 경매 시 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.

광역시 기준으로 2023년 2월21일 이후 근저당설정된 집을 전세, 월세 할 경우 최우선변제금은 2800만원임으로 보증금이 그 이하일 때 보호 받을 수 있습니다.

꿀팁 : 월세 계약 시 보증금이 지역별 ‘최우선변제금 기준’ 이하인지 꼭 확인하세요. 해당 기준 이하일 경우, 경매가 들어가도 보증금 전부를 안전하게 법적으로 보호받을 수 있습니다.

또한, 월세 계약도 전입신고 확정일자를 받아야만 보호 대상이 됩니다. 이 두 가지는 전세, 월세를 막론하고 꼭 해야 하는 안전장치입니다. 전입신고 안되는 오피스텔은 주택임대차보호법 적용에서 제외됩니다.

📌 꿀팁 : 한국공인중개사 협회 최신 최우선변제금 표

-추천글 : 소액임차인 최우선변제금 못 받는 결정적 이유 1가지

3. 중개사가 알려주는, 정말 안전한 집 고르는 법

제가 실무에서 만난 수많은 사례들을 보면, 결국 안전한 집은 두 가지 기준으로 좁혀집니다.

• 전세라면, 근저당권 없으며 내 전입 +확정일자가 완료된 경우

• 월세라면, 보증금이 최우선변제금 이하이고, 전입+확정일자가 완료된 경우

특히 전세 계약의 경우, 금액이 크기 때문에 위험도 큽니다. 등기사항 증명서를 꼼꼼히 보고, 설정된 권리관계가 없는 것을 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

📌 꿀팁 : 전세든 월세든 보증보험 가입이 계약 종료 시 보증금 반환을 받는 최고 안전한 방법입니다.

-추천글 : hug보증보험 전세가입 실패사례 및 필수 Tips 6가지

‘믿을 수 있는 집’은 꼼꼼한 확인에서 시작됩니다.

부동산 계약은 단순히 집을 구하는 행위가 아니라, 내 돈을 지키는 중요한 결정입니다. 공인중개사로서 저는 언제나 고객에게 실질적인 안전 기준을 제시하려 노력합니다. 근저당 여부, 최우선변제금 기준, 등기부 해석 등 모든 것들이 복잡해 보일 수 있지만, 실은 내 돈을 지키기 위한 가장 기본적인 체크리스트입니다.

이 글을 읽으신 여러분이 다음 계약 때는 단단하고 안전한 계약을 하시길 진심으로 바랍니다. 도움이 필요하다면 언제든 해당 물건지 1층 중개사에게 상담받으세요. ‘확인된 집’만이 진짜 안심할 수 있는 집입니다.

-추천글 : 임대차보호법, 전세계약 시 3가지만 기억하자.

소액임차인 최우선변제금이라는 의미와 조건이 헷갈리거나, 전세로 집을 구하면서 보증금이 안전한지 궁금하시는 분, 경매 상황에서 보증금 돌려받을 수 있을지 고민되는 분들에게 이 글이 도움이 됩니다.

1. 소액임차인 최우선변제금은 보호 받습니다.

소액임차인이란 주택임대차보호법에 따라 정해진 금액 이하로 임차한 사람을 말합니다.

이 기준에 해당하는 임차인은 집이 경매에 넘어가더라도 일정 금액까지는 무조건 우선적으로 보증금을 돌려받을수 있는 법적 권리를 가져요

예를 들어, 서울에서 근저당권 설정일 2023년 2월 21일이후 입주하였다면 보증금 1억 6500만원 이하의 임차인은 최대 5,500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.

하지만 이 기준은 지역별로 조금씩 다르며, 해바다 바뀔 수 있습니다.

계약 전, ‘소액임차인 기준표’를 미리 확인하세요. 공인중개사가 체결한 계약은 의무적으로 알려줍니다.

🔥 꿀팁 : 주택임대차 보호법 소액임차인 기준표

2. ‘근저당권 설정일’ 소액임차인 여부 결정

임차 고객분은 등기사항증명서에 근저당권을 확인하고도 ‘언제 설정일 인지’ 깊이 보지 않습니다.

하지만 이 날짜가 소액임차인으로서 권리를 지킬 수 있느냐의 기준점이 됩니다.

예를 들어 최초 근저당권 등 설정일이 2023년 1월 3이라면 소액임차인 보증금에 해당하는 서울특별시 기준으로 1억5000만원 이하이고 법으로 먼저 최우선변제 받을 수 있는 금액은 5000만원입니다.

2023년 2월 21이후라면 소액임차인 보증금은 1억6500만원이며, 최우선변제는 5500만원입니다.

만약, 임차인인 2025년 1월1일 보증금 1억 6500만원에, 근저당권 설정일이 2023년 1월3일 설정된 부동산 임차할 경우 소액임차보증금 기준은 2023년 1월3일이기 때문에 최우선변제 5000만원을 받을 수 없습니다.

이 경우 소액임차인의 권리를 주장할 수 없음으로 보증금 중 일정액 회수가 어렵습니다.

※ 최우선변제금은 보증금 중 일정액을 근저당권 보다 우선하여 변제받을수 있는 권리

같은 지역이라도 ‘설정시점’에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다.

서울이든 광주이든, 2023년 기준의 소액임차인 기준은 다소 상향되었습니다.

하지만 만약 그 집에 설정된 근저당권이 2015년처럼 예정리라면?

그 시기의 기준이 적용됩니다.

2015년 서울의 기준 보증금 9500만원 이하, 최우선변제는 3200만원입니다.

2023년 기준보다 확연히 낮죠, 즉, 아무리 지금 보증금이 적당하더라도 과거 기준이 적용되면 보호 대상에서 제외됩니다.

🔥 꿀팁 : 오랜된 근저당권이 설정된 집이라면, 계약 전에 꼭 오래된 기준으로 내 보증금이 안전한지 확인

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3. 안전한 계약은 반드시 체크하세요.

• 소액임차인 기준금액 이하인지?

• 전입신고 및 확정일자는 언제 받았는지 ?

• 근저당권은 언제 설정됐는지?

이 세가지가 맞물려야만 주택임대차보호법으로 보호가 가능합니다.

많은 분들이 ‘확정일자만 받으면 안전하다’고 생각하지만, 오래된 근저당권 설정일 기준보다 임차보증금이 높다면 소용없습니다.

등기사항증명서(등기부등본)을 꼼꼼히 확인하셔서, 선순위 전세권, 근저당 말소, 체납 여부 등까지 꼼꼼히 점검해야 ‘안전한 계약’이라 할수 있습니다.

전세든 월세든 보증금이 있는 계약은 큰 돈이 거래되기 때문에 꼼꼼히 살펴야 합니다.

소액임차인 기준에 해당했고, 전입신고+확정일자도 적시에 완료했다면 보증금 중 일부를 돌려 받을 수 있습니다.

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“둘 다 84제곱미터인데. 왜 아파트면적은 넓어 보이고 오피스텔은 작죠? ” 방문 손님께서 자주 물어보시는 단골 질문입니다. 수 없이 들었던 말로 겉보기 면적은 같아도 공간의 느낌이 확연히 다른 이유는 바로 면적 구성 방식 때문입니다. 아파트와 오피스텔의 전용면적, 공급면적, 실사용 면적의 차이를 자세히 알려드릴게요.

1. 아파트면적은 전용 + 확장 공간 포함 면적

아파트에서 84㎡는 국민 평형으로 가장 대중적입니다. 하지만 여기서 말하는 84㎡는 전용면적만입니다.

여기에 발코니, 확장된 거실 등 서비스 면적이 더해지면 실사용 공간은 약 109㎡에 달합니다.

즉 서류상으로는 84㎡ 지만, 실사용하는 면적은 109㎡(33평)인 이유입니다.

🔔 꿀팁 : 아파트의 경우, ‘확장형 평면도’를 꼭 확인하세요. 확장형 구조는 실사용 공간이 훨씬 커집니다.

2. 헷갈리는 이유 ?

면적에 대한 여러 용어 때문에 고객님들이 많이 헷갈리는 편입니다.

용어정리를 한번 할까요?

• 전용 면적(84㎡) : 우리가 계약서에 쓰는 집 면적입니다. 침실, 거실, 욕실처럼 실제로 사용하는 주거공간입니다. 각 세대가 독립적으로 사용하는 면적으로 쉽게 이해하세요.

• 주거공용 면적 : 주거에 필요한 공용 복도(현관), 공용 계단, 공용 엘리베이터 등 포함된 면적입니다.

• 공급 면적 : 전용 면적 + 주거공용 면적

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3. 확장형 구조가 기본인 요즘 아파트

대부분의 신축 아파트는 발코니를 없애고 거실이나 방으로 확장하는 구조예요. 이 확장된 공간은 계약상 면적에 포함되지 않지만, 실제 사용할 수 있는 면적이 늘어납니다. 그래서 실사용 면적은 109㎡(33평)까지도 올라가는 경우가 많습니다.

🔔 꿀팁 : 아파트는 대부분 확장이 가능한 구조입니다. 분양 브로슈어에 서비스 면적을 꼼꼼히 확인하세요.

4. 오피스텔은 확장공간이 없어요.

오피스텔은 구조적으로 아파트처럼 확장된 베란다가 없습니다. 법적으로 서비스 면적 개념이 아파트만큼 넓게 인정되지 않기 때문에, 실제 사용하는 공간이 정말 ’84㎡’에 가까워요.

그래서 같은 84㎡라도, 오피스텔은 상대적으로 작게 느껴질 수 있습니다.

🔔 꿀팁 : 오피스텔을 고를 땐 중심상권에 따라 공실률 차이가 많이 나요. 꼭 체크하세요.

5. 계약상 면적 ≒ 실제 사용 다르다.

아파트 84㎡는 계약된 전용면적이고, 확장된 서비스 공간을 포함하면 실제 33평처럼 넓게 사용하는 게 핵십입니다.

아파트는 구조적으로 확장이 가능한 반면, 오피스텔은 확장이 불가능한 구조입니다. 같은 숫자라도 실생활에서는 체감 면적이 크게 차이 나는 이유입니다.

🔔 꿀팁 : 네이버 평형계산기 조회하기

🔔 꿀팁 : 집을 고를 때 현장 방문이 필수입니다.

숫자만 보지 마시고 같은 84㎡라도 내 생활에 맞는 구조와 크기를 고려해 집을 찾는 게 중요합니다.

-추천글 : 통계로 보는 은퇴후 직업 TOP5 

부동산 매입을 고려하거나 새로운 집을 지을 때, 건폐율과 용적률은 매우 중요한 요소입니다. 특히 대지면적을 알고 계실 때, 건폐율계산과 용적률로 건축규모를 알 수 있습니다. 이 글에서는 건폐율 40%와 용적률 100%를 예로 건축 규모를 계산해 보도록 하겠습니다.

1. 건폐율계산이란?

건폐율이란, 대지면적에 건축물이 차지하는 면적을 말합니다. 건축물이 1층에서 차지하는 면적이죠. 부동산을 계약하기 전에 대지면적과 건폐율계산을 확인하여 1층의 최대 면적을 계산할 수 있습니다.

예시)

• 대지면적 : 300㎡

• 건폐율 : 40%

• 공식 : 건축면적(1층) = 대지면적 × 건폐율 ÷ 100

• 계산해 보면 : 300㎡ × 40 ÷ 100 = 120㎡

1층 면적은 최대 120㎡까지 건축할 수 있습니다. 건폐율은 법적인 제약으로 이를 초과 할 수는 없습니다.

꿀팁 : 계약을 진행하기 전에, 지자체 규제를 꼭 확인하세요. 예를 들어, 취락지구에서는 건폐율이 60%로 더 높게 적용될 수 있어, 보다 넓은 1층 면적을 확보할 수 있습니다.

✅ 꿀팁 : 법제처 국가법령정보센터법 자치법규에서 OO군 도시계획조례 조회하기

2. 용적률이란?

용적률은 건축물의 총 연면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다. 주로 건물의 높이나 층수와 관련이 있습니다.

• 대지면적 : 300㎡

• 용적률 : 100%

• 계산법 : 연면적 = 대지면적 × 용적률 ÷ 100

• 계산해 보면 : 300㎡ × 100 ÷ 100 = 300㎡

전체 연면적은 최대 300㎡입니다. 모든 층의 합계가 300㎡를 초과할 수 없습니다.

✅ 꿀팁 : 토지이음에서 용적률 및 건폐율 조회하기

-추천글 : 부동산계약서 도장 찍기 전, 꼭 알아야 할 6가지 함정

3. 대지면적 300㎡ 건축물 크기

대지면적300㎡, 건폐율 : 40%, 용적률 : 100%를 적용하여 1층 면적과 전체 연면적을 바탕으로 건축 가능한 층수와 면적을 구상해 봅니다.

• 1층 면적 : 120㎡

• 전체 연면적 : 300㎡

따라서, 3층 규모의 건축물을 지을 수 있는 조건입니다. 예를 들어보면,

• 1층 : 120㎡

• 2층 : 90㎡

• 3층 : 90㎡

• 총 연면적 : 120㎡+90㎡+90㎡=300㎡

✅ 꿀팁 : 건폐율 및 용적률 간단하게 조회하기

-추천글 : 진짜 부동산 시세는 3가지 중 무엇일까? KB시세, 네이버부동산, 실거래가

부동산 계약에 들어가기 전 건폐율계산을 최대한 활용하고, 용적률을 효율적으로 분배하면, 작은 면적의 대지에서도 효율적인 활용 공간을 만들 수 있습니다.

이 글을 통해 건폐율과 용적률을 바탕으로 실제 건축 가능 면적을 계산 하고 , 효율적인 건축 설계의 중요성을 다시 한 번 강조할 수 있었습니다.

앞으로도 건축과 관련된 다양한 궁금증이 있을 경우, 언제든지 참고하시길 바랍니다.

-추천글 : 2025년 종합소득세 계산기로 쉽게 조회하기

2025년 6월 1일부터 주택 전월세 계약을 했다면, 30일 이내 신고해야 합니다. 그동안 계도 기간이 운영되어 과태료가 부과되지 않았지만, 앞으로는 미신고 시 과태료 부과 대상이 됩니다. 이 글에서는 주택 임대차계약 신고제 (전월세 신고)에 대해 확실히 알아보겠습니다.

1. 전월세 신고 (주택 임대차계약) 란?

주택 임대차계약 신고제는 전월세 계약을 체결한 후 30일 이내에 계약 내용을 관할 주민센터나 온라인 시스템에 신고해야 하는 제도입니다.

※ 신고 대상

• 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 주택 전월세 계약

• 경기도 외 농촌 지역(군 지역)은 신고 의무가 없습니다.

• 주택 전월세 계약 임대인, 임차인 공동 신고 (한 명이 신고하면 공동 신고로 간주)

※ 신고 사항

• 계약 일자

• 임대료 및 보증금

• 임대 기간

• 계약 당사자 정보 등

🔔 꿀팁 : 확정일자를 별도로 신청하지 않아도, 임대차계약 신고를 완료하면 자동으로 확정일자 부여(신고 필증에 확정일자 번호 기재)

-추천글 : 임대차보호법, 전세계약 시 3가지만 기억하자.

2. 2025년 6월 1일부터 과태료 부과

현재까지는 과태료가 부과되지 않는 계도 기간이 운영되었지만, 2025년 5월 31일 계도기간 종료 후 신고하지 않거나 허위로 신고할 경우 과태료가 부과됩니다.

※ 과태료 부과 기준(완화된 내용)

• 기존 : 최소 4만원 ~ 최대 100만원

• 변경 : 최소 2만원 ~ 최대 30만원

과태료는 계약 금액과 신고 지연 기간에 따라 차등 부과됩니다.

계약금액 구간	3개월 이하	6개월 이하	1년 이하	2년 이하	2년 초과
1억원 미만	2만원	4만원	6만원	8만원	10만원
1~3억원	3만원	8만원	10만원	13만원	15만원
3~5억원	4만원	12만원	16만원	20만원	25만원
5억원 초과	5만원	15만원	20만원	25만원	30만원

🔔 꿀팁 : 계약 체결일 기준을 꼭 확인하세요. 2025년 5월 31일 이전 체결한 전월세 은 신고하지 않아도 과태료 부과 대상이 아닙니다.

-추천글 : 임대차 계약후 전세보증금 지키는 3가지.

3. 전월세 신고 방법은?

전월세 계약체결일로부터 30일 내 신청해야 합니다.

※ 신고 방법

• 방문 신고 : 주택 소재지 관할 주민센터 방문

• 온라인 신고 : 부동산거래관리 시스템 신고

※ 신고 시에는

• 임대차 계약서 사본

• 신분증

공동 신고가 원칙이지만 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 제출하면 공동 신고로 간주됩니다.

🔔 꿀팁 : 온라인 신고 이용시 개별항목에 입력하는 번거로움이 있어요.

-추천글 : hug보증보험 전세가입 실패사례 및 필수 Tips 6가지

4. 확정일자와 임대차 신고는 무엇이 다른가?

많은 고객분들이 착각하는 부분이 있습니다.

확정일자만 받는 것과 전월세 신고를 하는 것은 별개입니다.

• 확정일자는 보증금을 지키기 위해 신고

• 임대차계약 신고는 법적으로 거래내역을 신고

다만, 임대차계약을 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다.

🔔 꿀팁 : 임대인 보다는 임차인이 주택임대차 신고 하면 확정일자까지 한 번에 처리됩니다.

2025년 6월 1일부터 주택 전세 또는 월세 계약을 했다면, 30일 이내에 신고하세요.

늦으면 과태료가 부과되며, 최소 2만원부터 최대 30만원까지 부담해야 합니다.

공인중개사로서 조언드리자면, “신고는 빠를수록 좋습니다.”

-추천글 : 중개수수료, 집주인 VS 세입자 중 누가 내는 걸까? 헷갈리는 3가지 상황 정리

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공인중개사 입장에서 부동산수수료가 누구 부담인지 상황별로 알려드리겠습니다. 이 글은 계약서 작성하시는 분, 중간에 이사가시는 분, 그리고 집주인에게 중개수수료 대신 납부를 요청하신 분들께 도움이 됩니다.

1. 중개수수료 누가 내나?

중개수수료(부동산수수료)는 공인중개사에게 주는 수고비로 보통은 ‘먼저 의뢰한 사람’이 지급합니다.

예를 들면,

• 내가 방을 구하려고 부동산 사무실 방문 -> 내가 수수료 냄

• 집주인 ” 내 집 세입자 찾아 주세요” 하고 부동산에 의뢰하면 –> 집주인이 수수료 냅니다.

이렇게 누가 먼저 ‘부동산에 요청’ 했는지에 따라 달라집니다.

💰 꿀팁 – 중개수수료는 ‘먼저 요청한 사람‘이 낸다.

(공인중개사가 세입자, 집주인 의뢰를 동시에 연결했다면 모두에게 받을 수 있습니다. )

-추천글 : 부동산계약서 도장 찍기 전, 꼭 알아야 할 6가지 함정

2. 법으로는 어떻게 되어 있을까?

중개수수료는 주택, 오피스텔. 그외부동산에 따라 법의로 최대요율이 있습니다.

예를 들어 전세 2억원 오피스텔을 계약했다면, 최대수수료는 88만원입니다.

하지만 이건 최대치일 뿐,

공인중개사랑 협의해서 조금 깎을 수도 있어요!

💰 꿀팁 – 부동산수수료는 계약금 입금 직전이 협의할 최고 타이밍입니다.

저는 업무 난이도에 따라 협의를 해주는 편입니다.

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상황 1. 계약기간 끝나고 그냥 계속 살면 수수료를 내야 하나?

아닙니다.

보통 전세는 2년, 월세 1년으로 계약기간을 정합니다.

그냥 아무말 없이 최초 계약기간을 넘겨 살면, 그것을 ‘묵시적 갱신‘이라고 불러요.

이럴 경우 새로운 계약서가 필요 없기 때문에 부동산수수료는 없습니다.

다만, 중개사가 체결하는 새로운 계약서(갱신)가 꼭 필요한 경우에–> 그건 새 계약이라 수수료가 생겨요.

💰 꿀팁 – 이사하지 않은 상태에서 꼭 새 계약서가 필요하면, 중개수수료는 꼭 협의하세요.

저는 계약서만 써주는 상황이라면 중개수수료 협의를 많이 해주는 편입니다.

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상황 2. 계약기간 만료, 묵시적 갱신 후, 계약 갱신 후 이사가는 경우

• 임대차 계약기간 만료 이사 가는 경우 –> 집주인 부담으로 새로운 세입자구함.

• 묵시적 갱신 후 세입자가 이사가는 경우 –> 거의 대부분 집주인 부담으로 새로운 세입자구함.
  (주택임대차보호법에 묵시적 갱신의 경우 임차인은 계약 해지 통지후 3개월 후 해지 )

• 계약 갱신 후 중도 퇴실 이사가는 경우 –> 기존 세입자 부담으로 새로운 세입자구함

💰 꿀팁 – 묵시적 갱신이 세입자 입장에서 유리하고 계약 갱신은 집주인 입장에서 유리합니다.

-추천글 : 임대차보호법, 전세계약 시 3가지만 기억하자.

상황 3. 중간에 이사 가면 수수료를 또 내야 해나?

살다보면 전세 2년 계약인데, 개인 사정으로 다른 곳으로 이사 가야 하는 경우를 계약기간 만료 전 중도 퇴실이라 합니다.

중개사가 통해 새 세입자를 구하면 –> 거의 대부분 세입자 부담

이 경우는 특약에 ‘중도 퇴실시 기존세입자는 신규세입자를 구한다‘라고 계약서에 있기 때문입니다.

💰 꿀팁 – 중도퇴실 보다는 계약만료에 이사가면 부동산수수료는 임대인부담

(꼭 계약만료 2개월 전에 꼭 퇴실한다고 애기해야 정상적인 계약해지로 봅니다.)

중개수수료 이렇게 정리합니다.

상황	누가 수수료 내나요
내가 방 보러 부동산 갔다	세입자
집주인이 부동산에 의뢰	집주인
계약이 끝나고 그냥 계속 산다.	수수료 미 발생
계약 중간에 이사 간다	중개사에게 의뢰했는지 여주(거의 세입자)
계약만기 퇴실 (새로운 세입자 찾기)	집주인

가끔 집주인이 억울하게 부동산수수료 대납을 세입자에게 요청하는 경우를 봅니다. 똑같은 법이라도 해석하는게 각자 상황으로 이해하기 때문 아닐까요?

계약을 담당한 부동산 중개사와 상황을 공유하고, 중재를 요청하면 분쟁을 원만하게 해결할 수 있습니다.

-참조글 : 한국공인중개사 협회 중개보수 요율표

-참조글 : 네이버 부동산중개보수 계산기