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이번 글은 임대차(전세 계약) 후 입주 시점과 계약 갱신 시점, 퇴실 때 꼭 알아야 할 내용들을 정리하였습니다. 특히 대항력과 주택 점검 팁 및 장기수선 충당금 3가지만 꼼꼼히 챙기시면 소중한 전세보증금을 온전하게 지키는 데 도움이 됩니다.

1. 대항력 : 전입신고와 확정일자

전입신고는 임차인(세입자) 해당 주소에 거주하고 있음을 법적으로 알리는 절차로 내 보증금을 지키는데 필수입니다. 전세 보증금을 안전하게 보호하기 위해 계약 후 전입신고를 서둘러야 합니다.

전입신고 신청 시 신분증과 전세 계약서를 지참하여 관할(전세 집 주소) 주민센터 신청하며, 정부 24 온라인 사이트에서도 가능합니다. 가끔 온라인에서 신청할 경우 대면 신청을 요청할 수 있으니 가급적 직접 방문을 추천드립니다.

확정일자는 계약한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리 날짜로 확정일자가 없는 경우 전세보증금을 배당받기 어려울 수 있습니다. 주민센터에 방문하시면 전입신고와 확정일자를 동시 진행하세요.

-추천글 : 임대차 계약후 전세보증금을 지키는 3가지만 하자. 

hug 전세 보증보험 가입

은행에서 전세 대출과 전세보증보험을 진행하면 입주 전에 전세보증보험 가입됩니다. 그러나 전세보증금을 자력 준비하거나 부동산 물건에 따라 전세보증보험이 입주 후에 진행된다면 꼭 계약기간 만기 1/2이 경과하기 전에 신청해야합니다.

전세보증보험은 임차인 계약 만기 시 임대인 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험)가 대신 반환하는 제도로 보증금에 따른 일정 보험료가 있습니다. hug가 가장 대표적인 보증보험입니다.

전세 계약 만료 시 전세금이 하락하거나 임대인(집주인) 경제 상황이 불안정할 경우 보증보험 없으면 정신적 금전적 피해가 발생할 수 있으니 꼭 가입하세요.

-추천글 : 보증보험 실패사례 및 필수 팁

관리실 입주 신고 및 관리비 확인

입주일에 관리실에 입주 신고를 하면 차량등록 및 커뮤니티 시설, 분리수거장, 관리비 자동이체 등 정보 안내를 합니다. 아파트 경우 인터넷, TV, 이사업체 등 단체 협약 상품 정보도 꼭 챙기세요. 휴일 입주 시 평일에 관리실에 이사에 관한 문의가 필요합니다.

이전 임차인 미납 관리비 정산 유무 꼭 확인하세요. 수도, 전기, 가스 등의 공과금을 방치하면 이전 임차인의 사용 요금을 청구 받습니다. 첫 고지서를 받기 1개월 전에 입주 즉시 변경 및 확인하세요.

2. 주택 점검 및 하자 해결 방법

입주 시 주택 점검 확인사항

전세 계약서를 보면 특약사항에 ‘퇴실 시 원상복구를 하기로 한다’ 기재가 됩니다. 이는 입주 당시 상태로 원상복구한다는 내용으로 퇴실 시 동일한 상태를 반환을 의미합니다. 입주 시 꼼꼼하게 하자 체크하여 임대인에게 사진전송을 통해 퇴실 시 억울한 피해를 방지해야 합니다.

입주 시 임대인에게 필수 확인사항 점검을 통해 수리 요청을 하기 바랍니다.

필수확인사항

• 누수 및 결로(누수 흔적 찾기) 점검
• 보일러, 에어컨, 전기제품(조명, 주방용품) 점검
• 벽지 및 바닥 오염, 훼손 점검
• 욕실 타일 파손, 수면대 및 좌변기 점검
• 현관문(도어락), 창문 관건 점검

주택 문제시 해결 방안

입주점검에서 문제가 발견되면 증거사진을 찍고, 임대인과 협의가 필요합니다. 불편함이 없는 상태이면 통지로 완료하고, 수리가 필요하면 임대인에게 수리 요청합니다. 임대인과 상의되지 않은 주택 문제는 전세 계약 종료 시 보증금에서 수리비가 공제될 수 있어 사전 통보가 필요합니다.

임대인과 해결점을 찾을수 없다면 분쟁조정위원회에서 전문가의 도움을 받아보세요. 조정절차가 시작되면 60일 이내 신속하게 답변을 받을 수 있습니다.

• 한국부동산원 주택임대차 분쟁 조정위원회 : 1644-5599
• 대한법률구조공단 주택건물 임대차분쟁조정위원회 : 법률상담 132

3. 전세 계약 기간 중 주의사항

계약기간 중 이사 : 특약사항 확인

계약서 특약사항에 기간 중 이사에 관한 약속이 있습니다. 보통 기간 중 이사는 후임차인을 구한다는 내용으로 중개 보수, 관리비 등을 비용 부담하거나 후임차인을 못 구할 경우 중도해지 위약금을 임대인이 요청할 수 있습니다.

전세 계약은 후임차인의 보증금으로 기존 임차인 보증금을 반환하는 경우가 다수로 적극적인 공인중개사 사무실 광고가 필요합니다.

전세 재계약 시 : 계약만료 2개월 전 요청

주택임대차 보호법상 임차인은 1회에 한 해 계약갱신권을 사용할 수 있습니다. 계약 만료 2개월 전에 임대인에게 갱신권 행사가 필요합니다. 구도로 요청보다는 문자, 통화 녹음 등 입증자료를 남겨두세요. 계약 갱신 시 계약기간은 2년 연장되며 전세금은 최대 5%까지만 인상됩니다.

전세 만료시 : 장기수선 충당금 환급 요청

공동주택(아파트, 오피스텔)의 경우 계약만료 시 관리비 완납 및 주택 원상복구(공실)를 임대인이 요청하며 확인 후 전세보증금을 임차인에게 반환합니다. 이때, 꼭 장기수선 충당금 환급 요청을 하세요. 장기수선 충당금이란 공동주택 유지 보수를 위해 매월 관리비에 일정 금액을 포함하여 관리실에서 청구하는 금액입니다.

본래 임대인이 납부해야 할 금액을 편의상 관리비 고지서를 통해 통합 부가함으로 임차인이 대신 납부합니다. 퇴실일에 관리실 요청하시면 거주기간 동안 납부한 관리내역이 확인됩니다.

주택 임대차(전세) 시 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 특별법으로 정해진 주택임대차보호법에 따른 진행이 필요합니다. 세입자 입장에서 내 보증금을 온전히 지키면서 법에 보호를 받을 수 있는 필요한 사항과 꼭 기억해야 할 3가지를 알아보겠습니다.

1. 적정 전세보증금 확인

전세는 임차인(세입자)가 임대인(집주인)에게 전세보증금을 한 번에 지급하고 계약기간 동안 임대인의 부동산을 사용하는 방식으로 먼저 적정 전세보증금인지 확인이 필요합니다.

• 국토교통부 실거래 공개 시스템을 통해 최근 전세보증금 확인
• KB 부동산 시세를 통한 hug 보증보험이 가능한 전세보증금 확인
• 물건지 부동산 사무실에 임대인 정보(소유자 개인 또는 법인) 확인 : 법인일 경우 전세자금 대출에 불리.
• 시세를 무시한 매매가와 비슷한 전세는 깡통전세로 보증보험 및 새로운 전세 임차인을 구할 때 불리.

2. 등기사항 증명서 확인

등기사항 증명서는 전세 계약 시 3번 확인 해야합니다. 가계약금 입금 시, 계약서 체결 시, 잔금 및 입주 시 변동 사항이 있는지 점검하는 게 좋습니다. 변동 사항이 있다면 임대차 계약 재검토가 필요합니다.

• 임대인이 실제 집주인 유무 확인 : 주민등록증과 일치 여부를 확인하고, 당사자를 직접 만나 계약을 해야함. 국세 및 지방세 완납 증명서를 요청하여 체납사실을 확인하는 게 필요합니다.
• 압류, 가압류, 근저당 없는지 확인 : 집주인 체납 및 대출(근저당)이 있는 경우 경공매 진행될 수 있습니다. 국세는 전세보증금보다 우선 징수됨으로 전세보증금이 보호받지 못합니다.
• 건축물대장상 다가구 주택 유무 확인 : 소유자가 1명인 다가구 주택은 다수의 세입자로 나보다 먼저 보증금을 돌려받는 세입자가 있을 수 있고 정확한 확인에 어려움이 있습니다.

3. 전입신고 및 확정일자

주택임대차보호법상 전세보증금 보호를 받기 위해서는 제3자에게 자신의 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 인정받아야 합니다. 대항력은 계약+주택인도 +전입신고를 통해 인정받습니다. 전입신고와 확정일자는 주민센터에 방문 또는 정부 24에서 온라인으로 가능합니다.

• 전입신고 : 주택임대차보호법 효력이 발생하는 일자
• 확정일자 : 계약한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리가 생기는 일자

4. 대항력 유지

대항력 유지를 위해서는 임대차 기간 동안 계속 주택 인도(점유)+주민등록 전입을 유지해야 합니다. 임차인이 중간에 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력은 상실됨으로 주민등록 이전은 신중하셔야 합니다.

• 전세보증금을 돌려받지 못한 경우에도 주민등록(전출)을 옮기면 대항력과 우선변제권 상실
• 법원에 임차권등기 이후 주민등록(전출) 시 대항력과 우선변제권 유지

5. 임대차 전세 계약 갱신

전세 기간이 만료되어 계약을 갱신할 경우 임차인은 임대차 기간 종료 2개월 전에 임대인에게 알려주면 됩니다. 알려주는 방법은 문자, 전화, 내용증명 등 편리하게 증빙할 수 있는 방법을 선택하세요. 임대인과 임차인 모두 알려주지 않았다면 묵시적 갱신으로 봅니다.

• 묵시적 갱신일 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지 할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신일 경우 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후 계약 해지 효력이 발생합니다.

주택임대차보호법에 적용을 받기 위해서 꼭 필요한 것은 대항력입니다.
대항력은 계약, 인도, 전입신고이며, 줄이면 계+인+전 으로 쉽게 기억하세요

참고자료

1. 국토부 전세자금 지키는 법 : 전세사기 피해 예방
2. 국토부 실거래가 공개 시스템 : 최근 전세보증금 거래가격 찾기
3. KB 부동산 시세 : 전세보증금 적정가격 찾기
4. 인터넷 등기소 : 등기사항 증명서 확인
5. 건축행정 시스템 세움터 : 건축물대장 다가구주택 확인

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