인터넷에서 본 집이 마음에 들어 문의하니 ” 근저당권이 있어도 안전하다”라는 말을 고객님이 들었다고 합니다. 많은 분들이 전세와 월세 보증금 리스크, 최우선변제금을 제대로 이해 못하고 있어 공인 중개사로서 실무에서 느끼는 “진짜 안전한 집’을 고르는 기준을 알려드립니다.
1. 근저당권 있는 전세 집, 왜 위험할까요?
전세 계약을 할 때 등기사항증명서(등기부등본)을 보면, ‘근저당권 설정’이 기록된 집들이 있습니다. 이는 해당 부동산이 은행이나 금융기관에 담보로 잡혀 있다는 뜻이죠. 문제는, 이 근저당권이 나보다 먼저 설정되어 있다면, 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매가 진행될 경우 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.
📌 꿀팁 : 전세 계약 전 반드시 등기사항 증명서에 근저당권 설정이 있는지 확인하세요. 전입신고와 확정일자가 이 날짜보다 먼저 있어야 ‘대항력’이 생기고 보증금 보호를 받을 수 있습니다.
특히, 요즘처럼 깡통전세가 많아지고, 부동산 시장이 불안정한 시기에는 근저당권이 있는 집을 더 주의 깊게 봐야 합니다.
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2. 월세는 ‘최우선변제금 이하 보증금’이 핵심
많은 분들이 “전세는 위험하니까 월세가 더 안전하지 않나요?”라고 묻습니다. 맞는 말이지요. 하지만 월세도 무조건 안전하지 않습니다. 특히 월세나 반전세시 보증금이 높을 경우, 경매나 파산 상황에서 손해를 볼 수 있습니다.
이럴 때, 중요한 개념이 바로 ‘소액임차인’과 ‘최우선변제금’입니다. 각 지역마다 다르지만, 일정 금액 이하의 보증금이라면 경매 시 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.
광역시 기준으로 2023년 2월21일 이후 근저당설정된 집을 전세, 월세 할 경우 최우선변제금은 2800만원임으로 보증금이 그 이하일 때 보호 받을 수 있습니다.
꿀팁 : 월세 계약 시 보증금이 지역별 ‘최우선변제금 기준’ 이하인지 꼭 확인하세요. 해당 기준 이하일 경우, 경매가 들어가도 보증금 전부를 안전하게 법적으로 보호받을 수 있습니다.
또한, 월세 계약도 전입신고 확정일자를 받아야만 보호 대상이 됩니다. 이 두 가지는 전세, 월세를 막론하고 꼭 해야 하는 안전장치입니다. 전입신고 안되는 오피스텔은 주택임대차보호법 적용에서 제외됩니다.
📌 꿀팁 : 한국공인중개사 협회 최신 최우선변제금 표
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3. 중개사가 알려주는, 정말 안전한 집 고르는 법
제가 실무에서 만난 수많은 사례들을 보면, 결국 안전한 집은 두 가지 기준으로 좁혀집니다.
- 전세라면, 근저당권 없으며 내 전입 +확정일자가 완료된 경우
- 월세라면, 보증금이 최우선변제금 이하이고, 전입+확정일자가 완료된 경우
특히 전세 계약의 경우, 금액이 크기 때문에 위험도 큽니다. 등기사항 증명서를 꼼꼼히 보고, 설정된 권리관계가 없는 것을 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.
📌 꿀팁 : 전세든 월세든 보증보험 가입이 계약 종료 시 보증금 반환을 받는 최고 안전한 방법입니다.
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‘믿을 수 있는 집’은 꼼꼼한 확인에서 시작됩니다.
부동산 계약은 단순히 집을 구하는 행위가 아니라, 내 돈을 지키는 중요한 결정입니다. 공인중개사로서 저는 언제나 고객에게 실질적인 안전 기준을 제시하려 노력합니다. 근저당 여부, 최우선변제금 기준, 등기부 해석 등 모든 것들이 복잡해 보일 수 있지만, 실은 내 돈을 지키기 위한 가장 기본적인 체크리스트입니다.
이 글을 읽으신 여러분이 다음 계약 때는 단단하고 안전한 계약을 하시길 진심으로 바랍니다. 도움이 필요하다면 언제든 해당 물건지 1층 중개사에게 상담받으세요. ‘확인된 집’만이 진짜 안심할 수 있는 집입니다.
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