최근 이슈가 되는 임대인 정보조회 제도 완벽 해부합니다. 강화된 임대인 정보조회 제도 활용, 체납세금 조회, 등기부등본 보는법까지! 안심 전세 계약을 위한 필수 가이드로, 악성 임대인을 피하고 소중한 자산을 보호하세요. 중요한 내용이 많으니 꼭 계약 전에 꼼꼼히 읽어보세요!
🔍 임대인 정보조회 핵심
“혹시 나도 전세 사기를 당하면 어쩌지?”, “내가 계약하려는 집주인은 믿을 수 있는 사람일까?”
이런 고민을 해본 적이 있다면, 여러분은 이미 임대인 정보조회의 중요성을 직감하고 계신 겁니다. 과거에는 임대인의 정보를 파악하는 게 어려웠지만, 2025년 5월 27일부터는 주택도시보증공사(HUG)를 중심을 임대인 정보조회 제도가 대폭 확대 시행되면서 임차인의 정보 접근성이 개선되었습니다.
내 보증금을 지키기 위한 적극적인 노력이 필요한 시점이며, 그 핵심이 바로 임대인 정보조회입니다. 이 글에서 알려드릴 4가지 비밀 무기를 완벽하게 숙지하고 활용한다면, 여러분은 깡통 전게와 전세 사기 위험으로부터 내 보증금을 보다 안전하게 지킬 수 있을거에요.
1️⃣ ‘임대인 정보조회 제도’ 활용하기
가장 강력하고 새로워진 비밀 무기입니다. 2025년 5월 27일부터 시행된 주택도시기금법 개정으로, 이제 임차인은 임대인 동의 없이도 주요 정보를 직접 확인할 수 있게 되었습니다.
1. 무엇이 달라졌나요?
✔ 계약 전부터 조회 가능!
이전에는 계약을 체결하고 임대인 동의를 받아 정보를 확인할 수 있었지만, 이제는 월세 또는 전세 계약을 체결하기 전부터도 임대인의 보증금 미반환 이력 등 핵심 정보를 파악할 수 있게 되었습니다. 이는 전세 계약 단계에서부터 임대인의 신뢰도를 검증할 수 있게 되었다는 점에서 매우 큰 변화입니다.
✔ HUG, 정보 제공의 선봉장!
주택도시보증공사(HUG)가 임대인 정보조회의 핵심 주체가 됩니다. 임차인이 요청한 경우, HUG가 보유한 임대인의 특정 정보를 임대인의 동의 없이 제공할 수 있게 됩니다. (단, 정보 제공 사실은 임대인에게 통지됩니다.)
2. 어떤 정보를 알 수 있나요?
❶ HUG 전세금 반환보증 가입 주택 보유 건수
현재 임대인이 전세금 반환보증에 가입된 주택을 몇 채 보유하고 있는지 알 수 있습니다. 이는 임대인의 전체적인 임대 규모와 보증 의무를 짐작하는 데 도움이 됩니다.
❷ 보증 가입 금지 대상 여부
임대인이 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 가입이 제한되는 ‘보증 금지 대상’ 여부를 확인할 수 있습니다. 보증 금지 대상에는 보증금 미반환 사고를 일으켰거나, 악성 임대인으로 등록된 경우가 포함됩니다. 만약 임대인이 보증 금지 대상이라면, 즉시 계약을 재고해야 합니다.
❸ 최근 3년간 대위변제 발생 건수
임대인이 최근 3년간 HUG로부터 전세금을 대신 변제받은 이력(즉, 보증 사고 이력)이 있는지 건수를 확인할 수 있습니다. 이는 임대인이 세입자에게 전세금을 제때 돌려주지 못해 HUG가 대신 갚아준 이력이 있다는 뜻이므로, 매우 중요한 위험 신호입니다.
❹ 다주택자 여부
임대인이 다수의 주택을 소유하고 있는지 여부를 확인할 수 있습니다. 다주택자 자체로 문제가 되는 것은 아니지만, 정보와 함께 활용하여 임대인의 재정 상태를 추측하는 데 도움이 될 수 있습니다.
3. 임대인 정보조회 방법
✅ 계약 전 (예비 임차인)
- 공인중개사 확인서 지참 : 전세 계약 의사가 확정된 예비 임차인은 공인중개사의 확인서를 받아 HUG 지사를 직접 방문하여 정보를 조회할 수 있습니다.
- 안심전세앱 비대면 신청 (2025년 6월 23일): 더욱 편리하게, ‘안심전세앱’을 통해 비대면으로도 임대인 정보 조회를 신청할 수 있게 됩니다.
✅ 계약 당일 (임대인 동의 시)
- 임대인을 직접 만나는 계약 당일, ‘안심전세앱‘을 통해 임차인이 즉시 임대인 정보를 조회하거나, 임대인이 앱에서 본인 정보를 직접 조회하여 임차인에게 보여줄 수 있습니다.
⚠️ 주의 : 무분별한 조회를 막기 위해 신청인당 월 3회로 조회 횟수가 제한되며, 정보 제공 사실은 임대인에게 문자로 통지됩니다.
2️⃣ ‘체납세금 조회’로 보증금 순위 확보하기
전세 보증금을 돌려받을 때, 임대인의 체납 세금은 매우 중요한 변수입니다. 특히 국세와 지방세는 주택에 설정된 근저당보다도 우선하여 변제될 수 있기 때문에, 임대인의 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다.
1. 왜 중요한가요?
- 우선 변제권 : 임대인이 세금을 체납한 경우, 해당 세금은 임차인의 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 만약 임대인의 주택이 경매로 넘어갈 경우, 선순위라 하더라도 세금 때문에 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
2. 체납세금 조회 방법
✅ 계약 전 (임대인 동의 필수)
임대인에게 직접 ‘납세증명서(국세)’와 ‘지방세 납세증명서’ 발급을 요청해야 합니다, 임대인이 이 서류 발급을 망설이거나 거부한다면, 이는 신뢰성에 문제가 있을 수 있다는 강력한 신호입니다. 국세청 홈택스 또는 관할 세무서(국세), 시군구청(지방세)에서 발급 가능합니다.
✅ 계약 후 (임차인 직접 열람 가능)
2023년 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인이 전세 보증금 1,000만 원을 초과하는 주택에 대해 확정일자를 받은 후, 임대인의 동의 없이도 관할 세무서장 또는 시군구청장에게 임대인의 국세 및 지방세 체납액을 열람 신청할 수 있습니다.
- 국세 : 관할 세무서장에게 신청.
- 지방세 : 주택 소재지 관할 시군구청장에게 신청.
- 열람 가능 기간 : 계약 체결일로부터 임차 개시일(잔금일)까지. 이 기간 안에 반드시 확인하여 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.
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3️⃣ ‘등기부등본 보는법’ 완벽 해독하기
아무리 새로운 제도가 생겨도, 등기부등본 확인은 여전히 가장 기본적이고 핵심적인 방법입니다. 집의 권리 관계와 임대인의 채무 현황을 파악하는 데 없어서는 안 될 자료입니다.
1. 무엇을 봐야 하나요?
등기부등본은 크게 ‘갑구’와 ‘을구’로 나뉩니다.
✅ 갑구 (甲區) : 소유권에 관한 사항
- 현 소유자 확인 : 계약하려는 임대인과 등기부등본상 소유자의 이름이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 소유권이전등기일 : 현 소유자가 언제 이 주택을 취득했는지 알 수 있습니다.
- 가압류, 가처분, 압류 등 : 소유권에 대한 법적인 제한이 걸려 있는지 확인해야 합니다. 이러한 권리 제한이 있다면 절대 계약해서는 안 됩니다.
✅ 을구 (乙區) : 소유권 외의 권리에 관한 사항
- 저당권, 근저당권 : 해당 주택을 담보로 대출이 얼마나 실행되었는지 확인할 수 있습니다. 가장 중요한 부분 중 하나입니다. (전세 보증금과 합산하여 주택 매매가의 80%를 넘지 않는 것이 안전합니다.)
- 전세권, 지상권 등 : 다른 권리관계가 설정되어 있는지 확인합니다.
2. 언제 확인해야 하나요?
등기부등본은 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 최소 2회 확인하는 것이 필수입니다.
✅ 계약 전
가장 먼저 등기부등본을 확인하고 임대인과 주택의 권리관계를 확인합니다.
✅ 잔금 당일
계약 후 잔금을 치르기 전, 다시 한번 등기부등본을 발급받아 그 사이에 권리 변동 사항이 없는지 최종 확인합니다. 만약 변동 사항이 있다면 즉시 계약을 보류하고 상황을 파악해야 합니다.
📌 확인방법 : 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급 가능하며, 수수료가 발생합니다. (열람 700원/ 발급 1,000원)
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4️⃣ ‘안심전세포털’ 100% 활용하기
안심전세포털은 HUG가 제공하는 종합적인 전세 안전 정보 플랫폼입니다. 위에서 언급한 임대인 정보 조회(HUG 정보) 외에도 다음과 같은 유용한 정보를 얻을 수 있습니다.
🔹 악성 임대인 명단 공개
HUG가 공개하는 악성 임대인 명단을 확인하여 위험한 임대인을 사전에 걸러낼 수 있습니다.
🔹 전세가율 및 경매 낙찰률 정보
해당 지역의 빌라/아파트 등 주택 유형별 전세가율과 경매 낙찰률 통계를 제공합니다. 이를 통해 해당 주택의 적정 전세 보증금 수준을 가늠하고, 유사시 내 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있을지 예측하는 데 도움을 줍니다.
🔹 전세 보증금 반환보증 가입 가능 여부 간편 조회
임대인의 정보와 주택 정보를 입력하면 해당 주택이 전세금 반환보증 가입이 가능한지 미리 가늠해 볼 수 있습니다.
🗝 임대인 정보조회를 위한 핵심 팁!
- 계약 전, 충분한 시간 확보 : 급하게 서두르지 마세요. 계약 전에 모든 정보를 꼼꼼히 확인할 충분한 시간을 확보하는 것이 중요합니다.
- 원본 서류 확인 : 임대인이 제공하는 모든 서류는 반드시 원본인지 확인하고, 사본의 경우 위조 여부를 꼼꼼히 확인하세요.
- 의심스러운 점은 계약 보류 : 정보 조회 과정에서 의심스럽거나 납득하기 어려운 부분이 있다면, 절대 서둘러 계약하지 말고 추가 확인이나 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.
- 공인중개사에게 의존만 하지 마세요 : 공인중개사는 정보 확인을 도울 수 있지만, 최종적인 확인과 책임은 임차인 본인에게 있습니다. 적극적으로 직접 정보를 찾아보고 판단해야 합니다.
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🛡️ 임대인 정보조회로 내 보증금을 안전하게 지키기!
전세 사기, 깡통 전세… 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 2025년 현재, 임대인 정보조회 제도는 그 어느 때보다 강력해져 여러분의 보증금을 지켜둘 든든한 비밀 무기가 되어줄 것입니다.
오늘 알려드린
- 2025년 대폭 강화된 ‘임대인 정보조회’ 활용하기
- ‘체납세금’ 확인으로 보증금 순위 확보하기
- 기본 중의 기본, ‘등기부등본’ 완벽 해독하기
- ‘안심전세포털’ 100% 활용하기
이 4가지 내 보증금 지키는 방법을 숙지한다면 분명 보다 안전하고 현명한 전세 계약을 맺을 수 있을 거예요. 내 보증금은 내가 지킨다는 마음으로 이 글에서 제시한 모든 방법을 적극적으로 활용해 보세요. 똑똑한 정보 확인만이 여러분의 소중한 자산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
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