소액임차인 최우선변제금이라는 의미와 조건이 헷갈리거나, 전세로 집을 구하면서 보증금이 안전한지 궁금하시는 분, 경매 상황에서 보증금 돌려받을 수 있을지 고민되는 분들에게 이 글이 도움이 됩니다.
1. 소액임차인 최우선변제금은 보호 받습니다.
소액임차인이란 주택임대차보호법에 따라 정해진 금액 이하로 임차한 사람을 말합니다.
이 기준에 해당하는 임차인은 집이 경매에 넘어가더라도 일정 금액까지는 무조건 우선적으로 보증금을 돌려받을수 있는 법적 권리를 가져요
예를 들어, 서울에서 근저당권 설정일 2023년 2월 21일이후 입주하였다면 보증금 1억 6500만원 이하의 임차인은 최대 5,500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
하지만 이 기준은 지역별로 조금씩 다르며, 해바다 바뀔 수 있습니다.
계약 전, ‘소액임차인 기준표’를 미리 확인하세요. 공인중개사가 체결한 계약은 의무적으로 알려줍니다.
🔥 꿀팁 : 주택임대차 보호법 소액임차인 기준표
2. ‘근저당권 설정일’ 소액임차인 여부 결정
임차 고객분은 등기사항증명서에 근저당권을 확인하고도 ‘언제 설정일 인지’ 깊이 보지 않습니다.
하지만 이 날짜가 소액임차인으로서 권리를 지킬 수 있느냐의 기준점이 됩니다.
예를 들어 최초 근저당권 등 설정일이 2023년 1월 3이라면 소액임차인 보증금에 해당하는 서울특별시 기준으로 1억5000만원 이하이고 법으로 먼저 최우선변제 받을 수 있는 금액은 5000만원입니다.
2023년 2월 21이후라면 소액임차인 보증금은 1억6500만원이며, 최우선변제는 5500만원입니다.
만약, 임차인인 2025년 1월1일 보증금 1억 6500만원에, 근저당권 설정일이 2023년 1월3일 설정된 부동산 임차할 경우 소액임차보증금 기준은 2023년 1월3일이기 때문에 최우선변제 5000만원을 받을 수 없습니다.
이 경우 소액임차인의 권리를 주장할 수 없음으로 보증금 중 일정액 회수가 어렵습니다.
※ 최우선변제금은 보증금 중 일정액을 근저당권 보다 우선하여 변제받을수 있는 권리
같은 지역이라도 ‘설정시점’에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다.
서울이든 광주이든, 2023년 기준의 소액임차인 기준은 다소 상향되었습니다.
하지만 만약 그 집에 설정된 근저당권이 2015년처럼 예정리라면?
그 시기의 기준이 적용됩니다.
2015년 서울의 기준 보증금 9500만원 이하, 최우선변제는 3200만원입니다.
2023년 기준보다 확연히 낮죠, 즉, 아무리 지금 보증금이 적당하더라도 과거 기준이 적용되면 보호 대상에서 제외됩니다.
🔥 꿀팁 : 오랜된 근저당권이 설정된 집이라면, 계약 전에 꼭 오래된 기준으로 내 보증금이 안전한지 확인
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3. 안전한 계약은 반드시 체크하세요.
- 소액임차인 기준금액 이하인지?
- 전입신고 및 확정일자는 언제 받았는지 ?
- 근저당권은 언제 설정됐는지?
이 세가지가 맞물려야만 주택임대차보호법으로 보호가 가능합니다.
많은 분들이 ‘확정일자만 받으면 안전하다’고 생각하지만, 오래된 근저당권 설정일 기준보다 임차보증금이 높다면 소용없습니다.
등기사항증명서(등기부등본)을 꼼꼼히 확인하셔서, 선순위 전세권, 근저당 말소, 체납 여부 등까지 꼼꼼히 점검해야 ‘안전한 계약’이라 할수 있습니다.
전세든 월세든 보증금이 있는 계약은 큰 돈이 거래되기 때문에 꼼꼼히 살펴야 합니다.
소액임차인 기준에 해당했고, 전입신고+확정일자도 적시에 완료했다면 보증금 중 일부를 돌려 받을 수 있습니다.
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