광역시 아파트 투자를 했는데 그때 사용했던 부동산 시세 조사 방법을 공유합니다. 같은 아파트를 검색하더라도 실거래가, KB시세, 네이버 부동산 차이가 있습니다. 이번 글에서는 각각 어진떤 특징이 있고 정확한 부동산 시세 파악을 위해 어떤 기준을 삼아야 하는지에 대해 알아보겠습니다.
1. KB시세 활용 방법 (현재 가격 흐름)
KB시세는 KB국민은행에 제공하는 부동산 가격 정보로 KB부동산에서 조회합니다. 시중 은행에서 대출 심사할 때 참고 기준으로 아파트와 오피스텔, 공동주택의 매매, 전세, 월세 시세 파악에 편리합니다. KB시세는 부동산이 거래되는 평균적인 가격으로 현재 부동산 가격 흐름을 파악하기 좋습니다.
KB시세 특징
- 중개사 직접 조사 : 국민은행이 공인중개사와 감정평가사 의견을 반영해 조사한 시세입니다. 특히, 중개사 허브 플랫폼을 통해 공인중개사가 직접 거래 시세 의견을 제출합니다.
- 매주 조사하고 업데이트 함으로 주택 가격 추이를 빠르게 반영합니다.
- 하위 평균가 주목 : 대출 심사에 활용되므로 일반적인 KB시세 일반가 보다는 하위 평균가에 주목합니다.
- 주택 담보대출 활용 : 실거래가격이 아닌 KB시세를 기준으로 공동주택 대출한도를 산출합니다.
- 전세 보증보험 활용 : HUG 전세보증보험 가입 승인 지표로 활용.
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KB시세는 매주 조사함으로 안정적이고 신뢰할 수 있는 기준이지만, 대출 심사 활용 목적으로 보수적인 현재 부동산 가격으로 참고하세요. 이에 반해 실거래는 가장 정확한 집 가격을 보요주지만 과거의 가격으로 실제 집 가격을 파악하려면 두 지표를 함께 비교하는 것이 좋습니다.
2. 실거래가 활용 방법(과거 가격 흐름)
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 제공하는 자료로, 계약이 체결된 실제 가격입니다. 모든 부동산 실제 거래 가격을 확인할 수 있어서 잘못된 정보가 개입될 여지가 없습니다. 참고로 인테리어 유무, 동 및 호수별 특성은 반영될 수 없고 부동산 매매 거래는 계약 후 30일 이내 신고함으로 그 기간 가격 변동은 반영 될 수 없습니다.
실거래가 특징
- 매매 실거래 조회 : 매도자와 매수자 거래한 매매금액 확인 가능.
- 전월세 실거래 조회 : 임대인과 임차인 거래한 전세 및 월세금액, 갱신 요구권사용 확인 가능.
- 부동산 거래 신고제에 따라 관한 구청에 신고한 가격 반영.
- 전월세 거래 신고제에 따라 관할 주민센터에 신고한 가격 반영.
- 실거래가 시스템에 누락된 매물이 있음으로 참고로 활용.
실거래 가격은 과거 부동산 가격 흐름을 파악 용도로 활용하세요. 매수자에게 유리한 부동산인지 매도자에게 유리한 부동산인지 실제 거래 가격으로 비교하세요. 자료가 적을 경우 와 시스템 누락 매물이 있음으로 몇 개 거래만으로 가격 급등과 급락한 것처럼 보일 수 있으니 주의가 필요합니다.
3. 네이버 부동산 활용방법(미래 가격 흐름)
네이버 부동산 시세는 공인 중개사무소에서 의뢰하는 광고 기반으로 매매 및 전월세 호가를 제공합니다. 매도자 및 임대인 희망가격을 바탕으로 현재 공급물량과 예정 가격 흐름을 확인할 수 있습니다.
네이버 부동산 시세 특징
- 중개업소 광고 기반 : 공인 중개사무소 제공하는 광고 예정 거래가격을 표시합니다.
- 부동산 매물 공급량을 매매, 전세, 월세 비교해서 파악하기 용이합니다.
- 종합적인 부동산 자료 제공 : 단지 정보, 학군 정보, 지적 편집도, 거리뷰, 시세/실거래 등 종합자료 제공.
- 부동산 협상 자료 : 매도 및 임대 시 가격 결정 자료로 거래 시 필수 확인사항입니다.
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저는 네이버 부동산 시세를 미래 예측 가격으로 활용합니다. 예를 들어 공급물량이 많다면 매수자 우위의 시장으로 보고 거래 시 매매가격을 보수적으로 산정합니다. 협상 시 매물이 많음으로 낮은 가격에서 거래확율을 높일 수 있습니다.
4. 부동산 시세를 정확하게 조사하는 방법
시세는 부동산 가격의 고평가와 저평가를 판단하는 중요한 기준입니다. KB시세, 실거래가, 네이버 부동산 시세를 종합 비교하는 것이 중요합니다. 시세보다 매우 낮거나 높다면 허위 매물일 수 도 있고, 권리상 문제가 있는 부동산이 있을 수 있음으로 객관적인 시세 조사가 반드시 필요합니다.
- KB시세 (현재 가격) : 은행에서 판단하는 보수적인 가격 확인
- 실거래가 (과거 가격) : 거래된 실제 가격 확인
- 네이버 부동산(미래 가격) : 거래를 원하는 매도자들의 가격과 시장의 심리 파악
- 1층 공인 중개사무소 시세 : 거래 동향 및 매도자 심리, 관련 법규, 장단점 등을 파악
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정확한 시세 조사는 리스크는 줄이고, 올바른 의사결정에 중요한 나침판 역할을 함으로, 부동산의 매도와 매수를 판단하는 전략으로 활용해 보세요.
5. 참고자료
