당근 부동산직거래를 안전하게 수행하기 위한 체크사항 2탄을 준비했습니다. 이 글은 전세 및 월세, 매매 시 상황별로 중점 사항을 기술하였습니다. 중개 비용을 아끼는 선택을 하셨다면, 스스로가 목돈을 지킬 수 있도록 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 직거래 사기 예방과 특약사항은 1탄을 참고하세요.
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1. 전세 당근 부동산직거래 체크사항
- 직거래는 전세 보증보험 가입할 수 없음으로 개업 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다.
- 전세보증보험 승인 금액 이하(KB매매 시세 하위평균가 90%)로 전세보증금액을 정한다.
- 전세 계약은 통상 2년이지만 임대인과 협의하여 기간을 설정한다.
- 전입세대 열람내역을 확인으로, 기존 거주자 전출 및 신규 전입신고, 확정일자 문제없는지 점검한다.
- 은행 전세 대출일 경우 계약금은 5%이상, 대출 불가 시 계약금 반환 조건을 명시한다.
- 등기사항 증명서상 내 보증금 보다 먼저 받는 금액이 없음을 확인한다. (근저당, 전세권설정, 압류 등)
- 계약 종료시 퇴거 조건(입주 상태로 돌려준다.)을 명확히 한다.
- 시설물 파손 및 훼손, 오염 등 시설물 상태를 기재한다. (보증금 반환 시 문제 발생 차단)
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2. 월세 부동산직거래 체크사항
- 월세가 선불 또는 후불, 관리비가 포함되어 있는지 표기한다.
- 월세의 경우 전입신고 불가할 수 있음으로 전입 신고 가능유무를 확인한다.
- 퇴실 시 과도한 원상회복 및 해지 위약금 조건을 확인한다. (도배 일부 훼손시 전체 요청하기도 한다.)
- 계약 갱신 시 월세 인상 요청 가능함으로 계약 기간에 대해 검토한다.
- 불필요한 특약을 점검한다. (계약기간 자동갱신한다. 장기수선충담금은 임차인 부담이다.)
- 임차인의 책임 없는 시설물 고장은 임대인 책임으로, 내부 파손 시 수리는 임차인 책임으로 정한다.
- 특약사항에 포함된 임대인의 시설 및 비품을 명시하고 상태를 점검한다.
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3. 매매 부동산직거래 체크사항
- 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금 순으로 단계별 서면으로 진행한다.
- 매매 대금에 현 임대 보증금 승계 유무 확인하고 계약서에 명시한다.
- 등기사항 증명서에 말소 권리가 있다면 잔금일에 말소 필요서류와 동시 이행을 명시한다.
- 등기사항 증명서 문제 없다면 소유권 이전일까지 현 상태로 유지하기로 명시한다.
- 누수, 보일러, 에어컨 등 중요 시설물 하자 발생 시 매도인의 책임과 기한을 정한다.
- 오피스텔의 경우 건물분 부가세가 발생한다면, 계약서에 부담 주체를 확정한다.
- 공동주택의 경우 선수 관리비 예치금을 관리실 확인하고 인수인계한다.
- 잔금일까지 각종 공과금(재산세, 관리비 등) 매도인 부담으로 명시한다.
- 등기이전에 필요한 서류를 확인하고 잔금일에 잔금지급과 서류제출을 동시 이행한다.
- 매도용 인간증명서에 매수인 인적사항이 필요함으로 매매 계약서에 정확히 기재한다.
4. 계약금과 잔금 이체 체크사항
- 계약금과 잔금은 반드시 본인 명의 계좌로 이체하고, 근저당권 및 전세권 설정, 임차권등기 등 있을 경우 당사자 계좌로 입금함을 임대인에게 동의 받는다.
- 매도인(임대인) 본인 계좌가 아닐 시 사기 위험이 높다.
- 계약금은 합의된 계약서 서명 후 입금한다.
- 계약금과 잔금 지급 전 등기사항 증명서 이상 유무를 다시 확인한다.
- 잔금 전 관리비, 전기세, 수도세, 도시가스 등 공과금 정산이 완료되었는지 확인한다.
- 잔금 시 소유권이전 서류, 출입문 비번, 카드 키를 동시 교환한다.
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5. 계약 완료 후 체크사항
- 전세와 월세는 전입신고 및 확정일자를 관할 행정동 사무소에 신청한다.
- 전입신고 및 확정일자는 주택임대차 보호법 적용을 받을 수 있다.
- 매매 계약 후 실거래가 신고는 30일 이내에 관할 구청에 신고한다.
- 소유권 이전등기 신청은 잔금과 동시에 당일 등기국에 접수한다.
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6. 당근 부동산직거래 시 참조사항
